나이스옥션 법원경매 고양 2026타경993 [2] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1007-2 공감타워 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 지축동 소재 ‘지축역(3호선)’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 ‘지축역(3호선)’이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층/지상7층 건물 내 제4층 제401호 外 1개호로서 외 벽: 석재붙임 마감 등 내 벽: 내부인테리어 마감 등 창 호: 강화유리 마감 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘근린생활시설’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 공히 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서 ‘제1,2종근린생활시설’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1) : 일반상업지역, 지구단위계획구역(2022-08-31)(고양지축지구), 소로2류 (폭 8m~10m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2022-08-31) (고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)} 및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31) (고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 고양지원 2026타경993 (2)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1007-2, 공감타워 4층 402호

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건 현황

건물용도: 근린상가 (공부상 근린생활시설)

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하2층/지상7층 건물 중 제4층 제402호 (집합건물)

건축일자: 2023년 01월 04일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

토지형상: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 640,000,000원

토지면적: 26.64㎡ (약 8.06평)

토지 지분: 26.64㎡ (약 8.06평)

건물면적: 99.72㎡ (약 30.16평)

건물 지분: 99.72㎡ (약 30.16평)

건물호수: 총 46호 중 1개 호 (402호)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 고양시 지축동 소재 ‘지축역(3호선)’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 대규모 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 3호선 지축역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 조건

대상 토지는 북동측으로 노폭 약 15m의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 8m의 보행자도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 제1, 2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

대상 물건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구)으로 지정되어 있으며, 중로2류 및 소로2류 도로에 접합되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2025년 2월 11일 하나은행의 근저당권 (채권최고액 1,200,000,000원) 입니다.

이후 접수된 권리들은 말소될 예정입니다.

경매개시결정 등기: 2026년 3월 9일 하나은행에 의한 임의경매 (사건번호: 고양지원 2026타경993).

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 지상권 설정 여부 및 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인이 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 용도 및 현황

물건의 공부상 용도는 근린상가이며, 실제 이용 또한 제1, 2종 근린생활시설 용도로 사용되고 있습니다.

건축물대장상 준공일은 2023년 1월 4일로 비교적 신축 건물에 속합니다.

4.2. 주변 상권 특성

대규모 아파트 단지가 인접해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

지축역 인근의 근린상가로서, 주변 주거 단지 및 지역 주민을 대상으로 한 다양한 업종의 상가가 발달할 수 있는 입지입니다.

다만, 상세 상권 분석 및 업종별 경쟁력 파악을 위한 추가 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

지하철 3호선 지축역이 인근에 위치하여 서울 도심 및 수도권 접근성이 우수합니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 편의시설

건물에는 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 내 옥내 주차시설(41대)이 마련되어 있어 차량 이용자에게 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 관련

본 물건은 유동화 및 공동담보 물건으로, 이는 채권 구조가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 경매 절차 진행 및 권리관계 파악 시 주의가 필요합니다.

6.2. 임대 현황 미상

대상 물건의 임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.

명도 진행 시 임차인 점유 여부 및 명도 저항 가능성에 대한 면밀한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 제한사항

물건 소재지는 일반상업지역이지만, 가축사육제한구역, 제한보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다.

특히, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

이러한 제한사항은 향후 재산권 행사나 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 기타 확인 필요 사항

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 부분은 실제 지상권이 설정되어 있는지, 있다면 그 내용과 범위는 어떠한지 추가적으로 확인해야 합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 지축역 인근에 위치한 비교적 신축의 근린상가 건물입니다.

대규모 아파트 단지가 배후에 있어 상권 활성화 가능성이 있으며, 교통이 편리한 장점이 있습니다.

다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성과 임대 관계 미상, 다수의 공법상 제한사항 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

감정가는 6억 4천만 원으로, 면적 대비 적정성을 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 지축역 인근으로 역세권 가치 보유.

* 신축 건물: 2023년 준공으로 비교적 신축급 건물임.

* 배후 수요: 인접한 대규모 아파트 단지로 인한 안정적인 고객 확보 가능성.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확함 (단, 토지이용제한 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본건은 임차인 인수 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 640,000,000원을 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 매각 사례, 본건의 잠재적 리스크 요인(유동화, 공동담보, 임대 미상, 공법상 제한 등), 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사, 현장 방문을 통한 임대 가능성 및 수익률 분석, 권리 분석 심화 등을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.