나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60643 [3] 경기도 파주시 탄현면 성동리 84 지2층비215호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재 "헤이리 예술마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지3층/4층 중 제지2층 제비213호~제비215호로서, 외벽: 석재타일붙임 마감 등, 창호: 새시창호 임.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(미용원)이나, 현황 모두 공실임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기 설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2014-06-30)(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 민간인통제선<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁7m(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

공부상 지하 2층에 소재하는 것으로 표기되어 있으나 성동리 84번지 지적상 서측방향(프로방스 마을 보행자 진입로) 기준으로 현황 지상1층에 소재하며, 본 건물의 승강기 및 층별 안내도상 지상 1층으로 표시되어 있으니 업무진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공부상 지하2층에 소재하는 것으로 표기되어 있으나 성동리 84번지 지적상 서측방향(프로방스 마을 보행자 진입로) 기준으로 현황 지상1층에 소재하며, 본 건물의 승강기 및 층별 안내도상 지상 1층으로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60643 (3)

소재지: 경기도 파주시 탄현면 성동리 84 지2층비215호 (신주소: 경기도 파주시 새오리로 69)

용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장 기준) / 공부상 제1종근린생활시설 (미용원)

감정가: 82,000,000원

토지면적: 18.18㎡ (약 5.5평)

건물면적: 36.00㎡ (약 10.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

2. 입지조건

위치: 경기도 파주시 탄현면 법흥리 소재 "헤이리 예술마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지: 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 본건 북동측의 포장도로에 접해 있습니다.

건물: 철골철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 4층 건물 중 지하 2층 (현황 지상 1층) 제비215호입니다.

이용현황: 공부상 지하 2층으로 표기되어 있으나, 현황 지상 1층에 소재하며 승강기 및 층별 안내도상 지상 1층으로 표시되어 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 민간인통제선, 제한보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다. 특히 민간인통제선 및 제한보호구역은 군사 작전상 보호 또는 통제되는 구역으로, 해당 지역의 특성상 행위 제한이 매우 엄격할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을13 근저당권 (중소기업은행, 2024-11-06 접수, 330,000,000원) 입니다.

소멸주의: 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(말소예정인 등기 없음) 및 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 있으나 상세 내용은 파악되지 않았습니다.)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 대항력 유무 및 기타 사항을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 환경: "헤이리 예술마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재합니다. 헤이리 예술마을은 갤러리, 박물관, 공방, 카페, 레스토랑 등 다양한 문화 예술 시설이 집약된 복합 문화 예술 공간입니다.

업종 분석: 제2종근린생활시설로 등록되어 있으며, 공부상에는 미용원 용도로 기재되어 있으나 현재는 모두 공실 상태입니다.

수요 분석: 헤이리 예술마을 방문객 및 주변 지역 주민을 대상으로 한 상업 시설로서의 잠재력은 있으나, 현재 전 호실 공실 상태인 점은 상권 활성화 정도 및 공실 해소 가능성을 신중히 고려해야 합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 헤이리 예술마을 내/인근에는 다양한 갤러리, 박물관, 카페, 레스토랑 등이 있어 문화생활 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다. 파주시내로 이동 시 편의시설 접근성이 양호합니다.

교통 정보: 대중교통 이용 시 홍대입구역·합정역에서 2200번 버스, 금촌역에서 900번 버스, 운정역에서 037번 버스 등을 이용할 수 있습니다. 자가용 이용 시 자유로 성동IC 진입 후 접근이 용이합니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다. 파주시 내에서 쓰레기 소각장 입지 관련 논의가 진행 중이나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

공부와 현황의 차이: 공부상 지하 2층이나 현황 지상 1층으로 표기된 점은 정확한 현장 확인 및 관련 서류 검토가 반드시 필요합니다. 이는 향후 명도 및 건물 이용에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

공실 상태: 현재 모든 호실이 공실로, 임대 수익 창출까지 공실 기간이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 민간인통제선, 제한보호구역 등 군사 관련 구역에 속해 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용에 있어 추가적인 행위 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 예상치 못한 임차인 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 헤이리 예술마을 인근이라는 지리적 이점과 예술/문화 관광지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 공부상 층수와 현황의 차이, 현재 전 호실 공실 상태, 그리고 민간인통제선 및 군사 보호구역에 따른 엄격한 토지 이용 제한이라는 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 이러한 리스크를 정확히 파악하고 해소 방안을 모색한 후 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

헤이리 예술마을 인근이라는 관광지 연계 가능성을 바탕으로 향후 상권 활성화 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현재 공실 상태로, 임대차 계약 체결 시 공실 리스크를 해소하고 임대 수익을 즉시 창출할 수 있는 기회가 있습니다.

철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 발견되는 잠재적 문제점들을 해결한다면, 저평가된 매력으로 투자 수익률을 높일 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 채권 총액(330,000,000원) 및 감정가(82,000,000원), 그리고 물건의 현재 상태(공실, 층수 불일치, 토지 이용 제한 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 파주시 탄현면 성동리 일대의 최근 유사 부동산 시세 및 거래 동향, 그리고 예상되는 공실 해소 기간 및 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.