나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15898 [1] 인천광역시 서구 석남동 589-9 성원맨션 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남서초등학교" 서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호
외벽 : 드라이비트, 샌드스프레이 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대지 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 인접지(석남동 589-11)를 통하여 본건에 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2024타경15898 (1)

소재지

인천광역시 서구 석남동 589-9 성원맨션 4층401호

용도

다세대주택

건물면적

45. 98㎡ (약 13.91평)

토지면적

33. 24㎡ (약 10.06평)

감정가

100,000,000원

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

상주농업협동조합

준공년도

정보 없음 (인근 유사 건물 1992년~2011년 건축)

1.1. 입지조건

위치

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하며, "석남서초등학교" 서측 인근에 자리하고 있음.

주변 환경

본건 주변으로는 다세대주택, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준임.

교통

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 상황은 보통임.

토지

인접 필지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중에 있음.

진입로

서측 인접지(석남동 589-11)를 통하여 본건 건물로 출입 가능함.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2010년 1월 27일 접수된 상주농업협동조합의 근저당 114,000,000원.

총 채권액

114,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

인수되는 권리

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨. 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 언급은 없으나, 지상권 개요가 비어있어 추가 확인이 필요함.

임차인 현황

* 김 (전입 2019-06-26): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 영다이케스팅주식회사 (전입 2019-06-26): 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 확정일자 2024-12-16, 배당신고일자 2024-12-16, 대항력 없음.

인수 보증금 합계

0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨.

1.3. 상권분석

지역 특성

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 주변에 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의성이 확보된 지역임.

주변 상가 현황

인근에 근린생활시설이 위치하여 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있음.

최근 거래 동향

* 2026년 1월 12일 거래: 인천 서구 석남동 494-18 한빛빌라, 40.98㎡ (전용), 3층, 77,000,000원.

* 2026년 1월 9일 거래: 인천 서구 석남동 482 경성빌라가동, 38.97㎡ (전용), 4층, 100,000,000원.

* 2026년 1월 7일 거래: 인천 서구 석남동 183-45 대명그린빌, 47.76㎡ (전용), 4층, 105,000,000원.

시세 분석

본건의 건물 면적 45.98㎡, 4층이라는 조건은 최근 거래된 경성빌라가동(38.97㎡, 4층, 100백만원) 및 대명그린빌(47.76㎡, 4층, 105백만원)과 매우 유사함. 이에 따라 본건의 실거래가는 100,000,000원에서 105,000,000원 사이로 형성될 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

교육시설

본건 인근에 석남서초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임. (본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 적용 확인 필요)

교통시설

인천 지하철 2호선 석남역 이용 가능 여부는 도보 거리 확인 필요하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

편의시설

인근 근린생활시설 및 상업 지역에 위치한 편의시설들을 이용하기에 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

주차

다세대주택의 일반적인 문제점으로, 주차 공간이 부족하거나 협소할 가능성이 있음 (구체적 정보 없음).

건물 노후화

건물 연식(인근 유사 건물 1992년 건축)으로 인해 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있음.

토지이용계획

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

명도 관련

임대차 관계가 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 있으나, 대항력 있는 임차인은 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 보임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 석남서초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의성이 갖춰져 있음. 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 비교적 안전한 투자 대상으로 판단됨. 최근 유사 물건들의 거래 사례를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 가격으로 거래될 가능성이 있음. 다만, 건물 연식, 토지이용계획상의 일부 제한, 주차 문제 등은 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확

말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 권리 분석이 단순하고 안전함.

임차인 부담 적음

대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이나 추가적인 보증금 인수 위험이 없음.

지역 개발 잠재력

인천 서구 지역은 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 인해 장기적인 가치 상승 잠재력이 있음.

실거주 및 소액 투자 적합

비교적 낮은 감정가와 소형 면적으로 실수요자의 실거주 목적이나 소액 투자처로 적합할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 100,000,000원임.

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(40.98㎡ ~ 47.76㎡) 및 층수(3~4층)의 다세대주택이 2026년 1월 초 77,000,000원에서 105,000,000원 사이에 거래되었음.

특히, 4층에 위치한 38.97㎡ 면적의 경성빌라가동이 100,000,000원에, 47.76㎡ 면적의 대명그린빌이 105,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 100,000,000원 ~ 105,000,000원으로 판단됨.

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가를 산정함에 있어 추가적인 보증금 부담은 없음.

감정가(100,000,000원)와 최근 거래 시세(100,000,000원 ~ 105,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 경쟁적인 입찰 상황을 감안하더라도 95,000,000원에서 100,000,000원 사이에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 것으로 예상됨.

최적의 입찰가는 시세 수준인 100,000,000원 이하로 결정하는 것을 권장함.

혐오시설 등 특별히 문제 될 만한 시설은 주변에서 확인되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.