나이스옥션 법원경매 고양 2024타경73614 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1087 가좌마을 516동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 "가좌초등학교" 북측 인근에 위치하고 있는 가
좌마을(벽산블루밍아파트)내 제516동 제10층 제1004호로서 주위는 동류형의 아파트단지지대
밀집지대와 초.중.고등학교 등 교육시설지대, 농어촌공사, 경지정리지대, 그리고 노변을 따
라 형성된 소규모의 점포 및 상가 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 가좌1로, 송포로 등 주요도로가 지나고
있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 무난시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상20층 건물내의
10층 1004호로서,
외벽 : 일부석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시이중창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

개별난방설비 구비되어 있으며, 도시가스설비, 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설
비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형태에 가까운 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 아파트 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 본건 구분건물(아파트)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축
물대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황
등을 종합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-20 07:35:00 UTC 기준 작성

1.1. 사건 정보

1.1. 1. 사건 번호: 고양지원 2024타경73614 (1)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자: 에

1.2. 물건 상세

1.2. 1. 소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1087 가좌마을 516동 10층 1004호

1.2. 2. 용도: 아파트

1.2. 3. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

1.3. 1. 토지 면적: 55.55㎡ (약 16.79평)

1.3. 2. 건물 면적 (전용 면적): 85.00㎡ (약 25.71평)

1.3. 3. 건물 면적 (분양 면적, 추정): 약 108㎡ (약 32.67평)

1.4. 감정가

1.4. 1. 감정가: 360,000,000원

1.5. 기타 정보

1.5. 1. 특이 사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치한 가좌마을 5단지 내 516동 10층 1004호입니다. 인근에는 가좌초등학교가 북측에 자리하고 있으며, 동류형의 아파트 단지들이 밀집해 있습니다. 또한, 교육시설, 농어촌공사, 경지정리지대, 그리고 노변을 따라 형성된 소규모 점포 및 상가 등이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 가좌1로, 송포로 등 주요 도로가 인접해 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주요 도로를 통한 차량 접근성은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을21 근저당 (페퍼저축은행, 2021-07-26 접수, 450,000,000원)이 말소기준권리가 되어, 이하 동일 일자 또는 그 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 소멸되는 권리

을21 근저당 (페퍼저축은행, 2021-07-26, 450,000,000원)

을23 근저당 (페퍼저축은행, 2021-12-13, 32,400,000원)

갑18 압류 (고양세무서, 2024-01-09)

갑19 가압류 (서울신용보증재단, 2024-06-13, 47,725,378원)

갑20 가압류 (국민은행, 2024-06-17, 7,938,715원)

갑21 가압류 (신용보증기금, 2024-06-26, 70,189,376원)

갑22 가압류 (신용보증기금, 2024-06-27, 19,000,000원)

갑23 임의경매개시결정 (페퍼저축은행, 2024-07-11)

갑24 가압류 (신한카드, 2024-07-11, 12,708,620원)

3.3. 소멸되지 않는 권리

없음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인 관련 인수 부담금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 단지 특성

가좌마을 5단지 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 유사한 아파트 단지들이 밀집해 있어 전형적인 주거 지역의 특성을 보입니다. 단지 주변으로 소규모 점포 및 상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

4.2. 주변 지역 이용

주변에 학교, 경지정리지대, 농어촌공사 등이 혼재하는 복합적인 토지 이용 형태를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 가좌벽산블루밍5단지

입주 연도: 2005년

동/세대수: 총 16개동, 951세대

주차: 총 264대 (지상 12대, 지하 26대)

최고 층수: 20층

5.2. 건물 상세

해당 물건은 516동 10층 1004호로, 철근콘크리트구조의 지상 20층 건물 중 10층에 위치합니다.

내외부 마감은 일반적인 아파트 수준으로, 벽지도배 및 일부 타일, 샷시 이중창호 등으로 마감되었습니다.

5.3. 내부 설비

개별난방(도시가스), 위생 및 급배수 설비, 소화전 및 화재 탐지 설비, 승강기, 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.4. 주변 편의 및 교육 시설

* 가좌초등학교 (북측 인근)

* 소규모 점포 및 상가

5.5. 주변 환경 분석 (혐오시설 검색 결과)

주변 지역에 대한 검색 결과, 아파트 단지 및 학교, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 직접적으로 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)이 확인되지 않았습니다. 다만, 경지정리지대 등이 포함되어 있어 주변 개발 가능성이나 환경 변화를 주시할 필요는 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 접근 제한: 폐문부재로 인해 내부 구조 및 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장, 현황도면 및 표준적인 이용 상황을 참고하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계는 미상으로 파악되었으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 인수될 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치한 가좌벽산블루밍5단지 내 아파트입니다. 2005년에 준공되어 약 21년차를 맞이하는 아파트이나, 20층 건물 중 10층으로 일조권이나 조망권 등에서 비교적 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 외 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 모두 말소 예정으로 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 관련 인수 부담금이 없다는 점 또한 긍정적인 요소입니다. 주변 학군 및 생활 편의 시설, 교통 여건도 무난한 편입니다. 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 단지 내 위치: 가좌마을 5단지는 대규모 아파트 단지로, 지역 내 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 임차인 부담 없음: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 가격 메리트: 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 향후 시장 회복 시 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 360,000,000원입니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 면적(전용 85㎡)의 경우 2026년 5월에 320,000,000원에서 325,000,000원 사이에 거래가 이루어졌습니다.

최근 전월세 계약에서도 보증금은 260,000,000원에서 280,000,000원 수준을 형성하고 있습니다.

현재 감정가(3.6억)가 최근 실거래가(3.2~3.25억)보다 높게 책정된 점을 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

다만, 권리상 인수 부담이 없고, 지역 내 안정적인 주거 수요를 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 약간 상회하는 금액에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 350,000,000원

입찰 참여 시, 법원 현황 조사 결과, 입찰 기일 변경 여부, 최근 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.