나이스옥션 법원경매 고양 2024타경6775 [1] 경기도 고양시 덕양구 주교동 350-1 벽산아파트 102동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "원당초등학교" 북서측 인근에 위치하고 주위는
아파트단지, 다세대주택, 각급학교, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 있으며 제반
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려컨데
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 25층 아파트내에 4층 401호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅마감 등
창호: 하이샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중이며 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 엘리베이터설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)]), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 세부내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경6775 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 주교동 350-1 벽산아파트 102동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 370,000,000원

토지면적: 31.05㎡ (약 9.39평)

건물면적: 84.75㎡ (약 25.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십오차유동화전문

특이사항: 재정비촉진지구, 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "원당초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 각급학교, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 운행 빈도를 고려할 때 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 내 포장도로를 통해 외곽 공공도로와 연계되어 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 12월 20일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권 (채권액 174,200,000원)입니다.

매각으로 인해 본 물건에 존재하는 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 임동현 (1999-12-29)

* 근저당: 에스비아이저축은행 (2016-12-20, 총 253,500,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 우리은행 (2022-12-01, 360,000,000원)

* 임의경매개시결정: 유더블유제십오차유동화전문 (2024-09-05, 302,345,160원)

총 채무액은 613,500,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차권은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 밀집한 전형적인 주거 지역에 속해 있습니다.

주변에 다양한 상업 및 편의시설이 분포하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 경사슬라브 지붕의 25층 아파트 중 4층 401호입니다.

이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 정보:

* 사용승인일: 1999년 11월 27일

* 총 세대수: 283세대

* 최고층: 25층

* 주차대수: 총 299대 (단지 전체 기준)

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 재정비촉진지구, 유동화물건, 공동담보 물건이라는 특수성을 가지고 있어, 향후 개발 사업 진행 상황이나 자금 유동성과 관련된 잠재적 변동성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

"기타참고사항"에 이해관계인 부재로 세부 내역 미상이라는 점은 현장 확인 시 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 주교동에 위치한 아파트로, 원당초등학교 인근에 자리하여 생활 편의성이 우수한 편입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없어 명확한 물건입니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정할 필요가 있으며, 재정비촉진지구 등 특수 물건의 잠재적 가치를 고려한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 학교, 근린생활시설, 공원 등 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

권리상 안전: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

미래 가치: 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

실거주 만족도: 아파트로서 기본적인 주거 편의시설을 잘 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(84.75㎡)의 아파트 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일 (7층): 350,000,000원

* 2026년 7월 5일 (11층): 348,500,000원

이를 평균하면 약 349,250,000원입니다. 본건 감정가 370,000,000원 대비 시세는 약 94.4% 수준입니다.

권리상 문제가 없고 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 360,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

재정비촉진지구, 유동화물건 등의 특수성을 감안하여 현장 조사 및 추가적인 시장 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.