나이스옥션 법원경매 울산 2024타경103078 [1] 울산광역시 남구 삼산동 324-15 한화꿈에그린아파트 105동 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "울산세무서" 동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층 내 제4층 제402호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠, 치장석 붙임 등
내벽: 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 공동주택(아파트) 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 및 주변 가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산2지구), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로2류(폭 30m-35m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경103078 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 324-15 한화꿈에그린아파트 105동 4층 402호

용도: 아파트

아파트명: 한화꿈에그린아파트 1단지

1.3. 면적 정보

감정가: 467,000,000원

토지면적: 42.47㎡ (약 12.85평)

토지지분: 42.4684㎡ (약 12.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9949㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "울산세무서" 동측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도시계획 및 토지이용

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산2지구)에 속합니다. 또한, 대로2류(폭 30m-35m), 중로2류(폭 15m-20m) 도로와 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 주식회사서미트캠프에서 권윤창을 거쳐 김해영 외 1명으로 이전되었습니다. 등기부상 말소기준권리는 페퍼저축은행의 근저당권(접수일자: 2021-12-09)이며, 을14, 을15 근저당권과 삼성카드주식회사, 현대캐피탈주식회사, 소상공인시장진흥공단의 가압류 채권들은 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 총 등기부채권액은 592,782,628원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 주거지역에 위치하며, 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다. 울산세무서가 인근에 위치하고 있어 관련 행정시설 접근성도 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명은 한화꿈에그린아파트 1단지이며, 2010년 6월 30일에 사용승인되었습니다. 총 5개동, 380세대로 구성되어 있으며, 최고 23층, 최저 2층 규모입니다.

5.2. 내부 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 지하 주차장에는 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 임차인에 대한 인수 부담도 없습니다. 따라서 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

6.2. 기타 리스크

본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다. 또한, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역에 해당하므로 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

울산광역시 남구 삼산동에 위치한 본 아파트는 2010년식으로 비교적 신축이며, 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 편의시설을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석 상 깨끗하며, 인수할 임차인 부담이 없는 점은 매력적인 요소입니다. 다만, 유동화 물건 및 공항시설법상 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 아파트 연식 및 깔끔한 관리 상태

* 편리한 교통망 및 생활 인프라 구축

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 용이

* 안정적인 주거 환경과 지역 내 수요

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본 물건과 동일한 면적인 84.99㎡ (전용면적 약 25.71평)의 아파트가 2026년 5월 2일 57,000만원에 거래되었습니다. 감정가는 467,000,000원입니다.

최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있는 점을 감안할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 이상으로 고려할 수 있습니다.

입찰 보증금 0원을 제외하고, 최신 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 530,000,000원 정도로 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.