나이스옥션 법원경매 제주 2024타경28542 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 2421-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재“덕수초등학교”북서측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택, 학교 및 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 동측으로 덕수서로(1121번 지방도)가 소재하여
제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

1) 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지임.
3) 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도로임.

인접 도로상태

1) 남측 및 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로(일련번호 3)에 접함.
3) 현황 도로로서, 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, <제주특별
자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구5등급(2023-01-30),
생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 건축계획심의대상
구역(건축계획심의대상구역), 지적재조사 예정지구.



3) 계획관리지역, 자연취락지구, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(2023. 10.
20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-26)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-08-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>상 경관보전지구5등급(2023
-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 건축계획
심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지적재조사 예정지구.

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목구조위슁글지붕 지상 2층 구조로서,

외 벽: 스타코, 징크 마감 등,
창 호: 하이샷시이중창 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본급·배수설비, 기본위생설비, 기본전기설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어
있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 구조가 "목구조지붕"이나, 현황 "목구조위슁글지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3. 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경28542 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 2421-6

용도: 단독주택

감정가: 378,781,040원

토지면적: 1301.00㎡ (약 393.53평) / 토지 지분 매각 면적: 457.4912㎡ (약 138.38평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 2.70㎡ (매각 포함)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각 (매각물건명세서 상 목록3은 토지 지분 매각임을 명시)

경매구분: 부동산강제경매 (단, 말소기준권리 이후 국민은행의 임의경매 개시 결정 있음)

채권자: 신OOOOOOOO (강제경매 신청 채권자)

특이사항: 중복사건, 공동담보, 토지 지분 매각, 제시외 건물 포함

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 토지(목록3)는 지분 매각임.

2. 입지조건

위치: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재, "덕수초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택, 학교, 농경지가 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 제반 차량 접근이 용이하며, 동측으로 덕수서로(1121번 지방도)가 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 남측 및 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

소유권: 김영조 (2017.09.01 소유권 이전)

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2017.11.13 설정, 237,600,000원). 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 앞선 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

선순위 권리: 없음.

후순위 권리: 서울보증보험, 신용보증기금, 국민은행, 광주은행, 서광주농업협동조합 등 다수의 가압류와 국민은행의 임의경매 개시 결정(2025타경1421)이 등기되어 있으며, 이들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었으며(인수 보증금 합계: 0원), 임대관계는 미상입니다. 임대관계가 미상이므로 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 추가적으로 확인해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권' 관련 내용이 있으나, 상세 정보는 제공되지 않아 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 서귀포시 안덕면의 지역 중심부에서 약간 벗어난 주거 밀집 지역에 위치합니다.

주변이 단독주택과 농경지로 이루어져 있어, 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

인근 주민들을 위한 소규모 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설은 부족할 것으로 판단됩니다.

지역 기반의 생활 상권으로, 투자 수익률보다는 실거주 목적에 더 적합한 지역입니다.

5. 생활정보

교육시설: 북서측 인근에 덕수초등학교가 위치하여 자녀들의 도보 통학이 용이합니다. 또한, 해당 지역은 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

주거환경: 주변이 농경지와 주택으로 둘러싸여 있어 비교적 조용하고 쾌적한 전원생활 또는 시골 생활을 누릴 수 있습니다.

교통 접근성: 지방도(1121번)와 인접해 있어 차량 이동은 수월하나, 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지 지분 매각: 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 전체 토지(1301.00㎡) 중 457.4912㎡(약 138.38평)만 매각 대상입니다. 이는 소유권 행사, 건물 증축/개축, 토지 활용 등에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 이로 인해 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

복잡한 권리관계: 중복사건, 공동담보, 다수의 가압류 등 복잡한 권리 관계가 존재합니다. 비록 말소기준권리에 따라 대부분 소멸되나, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

제시외 건물 포함: 건물 면적 외 2.70㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 현황 확인 및 인수/철거 여부에 대한 고려가 필요합니다.

토지 이용 규제: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용되어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 공부와의 차이: 현황 '목구조위슁글지붕'이나 공부상 '목구조지붕'으로 되어 있어, 추후 건축물대장 정리 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 안덕면 덕수리에 위치한 단독주택으로, 비교적 최근(2016년)에 준공된 건물을 포함하고 있습니다. 덕수초등학교와 인접하여 교육 환경은 양호하나, 주변이 농경지와 주택이 혼재된 지역 특성상 상업 시설은 제한적입니다.

가장 큰 특징은 토지가 지분으로 매각된다는 점이며, 이는 낙찰 후 소유권 행사 및 재산권 행사에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다. 또한, 다수의 채권이 설정되어 있어 권리 분석이 복잡하며, 제시외 건물 및 다양한 토지 이용 규제도 고려해야 합니다.

신중한 접근이 요구되는 물건으로, 실거주 목적이나 토지 공유자들과의 원만한 협의가 가능한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

제주도의 꾸준한 부동산 투자 수요: 관광 및 은퇴 생활 등으로 제주 지역 부동산에 대한 관심이 높습니다.

우수한 교육 환경: 덕수초등학교 인접으로 자녀가 있는 가족에게 매력적인 요소입니다.

비교적 양호한 건물 상태: 2016년 준공으로 건물 노후도가 크지 않아 즉시 수리 없이 거주 가능성이 있습니다.

토지 공유자 간의 협의를 통한 향후 토지 전체 확보 가능성: 지분 매각의 단점을 극복하고 토지 전체를 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 378,781,040원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 2421-9번지에서 2016년 준공된 85.17㎡ 면적의 다세대 주택이 2026년 2월 7일, 21,900만원에 거래되었습니다. 본건 건물 면적(85㎡)과 유사한 점, 최근 거래 사례라는 점에서 중요한 참고 자료가 됩니다.

이를 기반으로 본건 건물의 현재 시세는 최소 2억 1900만원 이상으로 추정해 볼 수 있습니다.

토지 지분 가치 산정:

전체 토지 면적 1301㎡ 중 457.4912㎡(약 138.38평)의 지분이 매각됩니다. 안덕면 덕수리 지역 토지 시세를 보수적으로 평당 60만원으로 가정 시, 토지 지분의 잠재적 가치는 약 8,280만원(138.38평 * 60만원/평)으로 추정됩니다.

종합적인 예상 입찰가 산정:

감정가(약 3.79억)는 인근 거래 사례(2.19억)와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

토지 지분 매각이라는 점은 해당 지분의 활용 가치를 크게 낮추므로, 보수적인 할인이 필요합니다. 일반적으로 토지 지분 매각 시 시세 대비 30~50% 이상의 할인이 적용될 수 있습니다.

위에서 추정한 건물 시세(약 2.19억)와 토지 지분 잠재 가치(약 0.83억)를 단순 합산하면 약 3.02억이 됩니다. 그러나 지분 매각의 리스크를 고려하여 이보다 낮은 금액에서 입찰을 고려해야 합니다.

현 시세 기준으로 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

토지 지분 매각으로 인한 제약, 복잡한 권리관계, 제시외 건물 등을 종합적으로 고려하여,

2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

특히, 토지 지분 매각으로 인해 낙찰 후 활용 방안 및 다른 공유자와의 관계 등을 충분히 고려해야 하므로, 무리한 경쟁은 지양하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.