나이스옥션 법원경매 부산 2024타경52344 [1] 부산광역시 금정구 장전동 293-21 장전동원룸주택 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 "도시철도1호선 부산대역" 남서측 인근에 위치하는
장전동원룸주택 3층 302호로서, 부근은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1호선 "부산대역" 이 소재
하여 제반 교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 302호로서,

외벽 : 드라이비트마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 "다세대주택" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,

2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 불가
능하여 관련공부 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므
로 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인
이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1.사건번호

부산지방법원 2024타경52344 (1)

1.1. 2.소재지

부산광역시 금정구 장전동 293-21, 장전동원룸주택 3층 302호

1.1. 3.건물구조 및 용도

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호, 다세대주택

1.1. 4.건축년도

1997년 (건축물대장상 사용승인일: 1997.10.28)

1.1. 5.감정평가액

52,000,000원

1.1. 6.면적 (토지/건물)

* 토지면적: 15.30㎡ (약 4.63평)

* 토지지분: 15.2957㎡ (약 4.63평)

* 건물면적: 26.01㎡ (약 7.87평)

* 건물지분: 26.01㎡ (약 7.87평)

1.1. 7.매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.1. 8.경매구분

부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 교통

2.1. 1.대중교통

인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 부산대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.1. 2.차량접근

본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접하고 있음.

2.2. 주변환경

2.2. 1.지역특성

본건은 부산광역시 금정구 장전동 소재 부산대역 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

2.2. 2.인근시설

본건 주변은 도시철도 1호선 부산대역을 중심으로 형성된 상권 및 주거 지역으로, 부산대학교가 인근에 있어 학생 및 관련 종사자들의 이용이 많은 지역임.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.말소기준권리

을7 근저당권 (채권자: 송영애, 권리금액: 30,000,000원, 접수일자: 2020-07-21).

본 경매 물건은 강제경매 개시결정으로 인한 것이므로, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 것으로 예상됨.

3.1. 2.소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (물건명세서 참고사항: 비고란의 '지상권개요' 및 '비고'란 공란).

3.1. 3.기타 권리사항

말소기준권리 외에도 다수의 가압류(제이비우리캐피탈, 주식회사케이비국민카드) 및 강제경매 개시결정이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 인해 소멸 대상임.

등기부채권 총액은 74,543,086원임.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1.총 임차보증금

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보에는 임차인 현황에 대한 상세 내용이 없으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 부산광역시 금정구 장전동은 부산대학교 인근 지역으로, 대학 상권과 주거 지역이 혼합되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 발달해 있음. 부산대역을 중심으로 유동인구가 많아 상권 활성화 정도가 높은 편임.

4.2. 잠재적 상권 가치

주거용 부동산으로서 원룸이나 소형 주택은 대학생 및 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됨. 인근의 교통 편리성과 대학가라는 입지적 장점으로 인해 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

5.1. 1.주변 편의시설

부산대학교가 인접하여 교육 및 문화 시설 접근성이 좋음. 또한, 도시철도 1호선 부산대역을 이용한 부산 시내 이동이 용이하며, 주변에 다수의 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있음.

5.1. 2.주거 만족도

건물의 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시로 되어 있음. 위생, 급배수, 도시가스 및 난방 설비가 갖추어져 있어 기본적인 주거 생활에는 불편함이 없을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부확인 불가

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 관련 공부 및 외부 관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용 상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 필요함.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)으로 지정되어 있음. 이는 향후 토지 이용에 일부 제한이 될 수 있으므로 확인이 필요함.

6.3. 기타 특이사항

건축물대장상 '다세대주택'으로 등재되어 있으나, '장전동원룸주택'이라는 건물명과 전용면적(26.01㎡)을 고려할 때, 원룸 형태로 이용될 가능성이 높음.

7. 종합 의견

7.1. 매물 강점

* 부산대학교 및 부산대역 인근의 우수한 입지 조건.

* 편리한 대중교통 이용 가능.

* 대학가 주변으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 토지 및 건물 일괄매각으로 권리관계가 비교적 명확함.

7.2. 매물 약점

* 내부 확인이 불가하여 실제 상태 파악의 어려움.

* 건물의 건축 연도가 1997년으로 다소 오래되었음.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당함.

8. 투자 포인트

8.1. 초기 투자 매력도

감정평가액 52,000,000원에 비해 인근 시세를 고려했을 때, 저평가 가능성이 있으며, 명확한 말소기준권리와 임차인 인수 보증금 0원 조건은 명도 및 권리확보 측면에서 유리하게 작용할 수 있음.

8.2. 미래 가치 전망

부산대학교 주변 지역은 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 가치 상승이 기대되는 지역임. 소형 면적의 주택은 대학생 및 1인 가구의 수요가 지속될 것으로 예상되어, 장기적인 관점에서 임대 수익 및 시세 차익을 동시에 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

9.1. 1.최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보들을 분석한 결과, 부산 금정구 장전동 인근의 유사한 주택들의 실거래가는 다음과 같음.

* 2026년 2월, 82.35㎡ 다세대주택 (동일맨션, 1984년식): 13,400만원.

* 2026년 2월, 73.23㎡ 다세대주택 (초원빌라, 2001년식): 20,500만원.

* 2026년 2월, 118.48㎡ 연립주택 (다솔빌라, 1997년식): 15,800만원.

9.1. 2.면적별 가격 비교

본건의 건물 면적은 26.01㎡ (약 7.87평)으로, 제공된 실거래가 정보의 면적(73.23㎡~118.48㎡)보다 현저히 작음. 가장 유사한 용도인 '다세대주택'으로 분류된 73.23㎡(초원빌라)의 경우, 20,500만원에 거래됨. 이를 3.3058㎡당 가격으로 환산 시 약 2,799,000원/㎡ (약 925만원/평)의 시세로 분석됨.

이를 본건의 전용 면적 26.01㎡에 적용하면, 약 72,797,000원 (26.01㎡ * 2,799,000원/㎡)의 시장 가치를 추정할 수 있음.

9.1. 3.감정가 대비 시세

본건의 감정가는 52,000,000원임. 이는 위 시세 분석 결과(약 7,280만원)보다 낮게 책정되어 있음. 감정가가 시장의 현재 가치를 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있으며, 이 경우 시세보다 높은 가격에 낙찰될 수도 있음.

9.2. 감정가 및 채권액 고려

본건의 감정가는 52,000,000원이며, 등기부 채권 총액은 74,543,086원임. 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 채권자의 경매 신청 취하 가능성은 낮아 보임.

9.3. 예상 입찰가 산정

9.3. 1.적정 입찰가 범위

현재 시세 분석 결과 약 7,280만원 이상의 가치를 가질 것으로 예상되나, 감정가는 5,200만원임. 경매 초기에는 감정가를 기준으로 입찰가를 고려하는 경우가 많으나, 시세와의 괴리가 크므로 실제 시장 가치를 반영한 입찰 전략이 필요함.

보수적인 접근으로는 감정가 대비 100% ~ 120% 수준인 5,200만원 ~ 6,240만원을 고려할 수 있으나, 이는 시세보다 훨씬 낮은 가격임.

적정 시세(약 7,280만원)를 고려하고, 경매 시 발생하는 낙찰 수수료, 명도 비용, 부동산 취득세 등을 감안한다면, 6,000만원 ~ 7,500만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있음.

9.3. 2.권장 입찰가

본건의 입지 조건 및 소형 면적의 수요를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근할 필요가 있음.

다만, 내부 확인 불가 등의 리스크 요인이 있으므로, 이를 감안하여 6,800만원 ~ 7,200만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함. 낙찰 여부는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.