나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [57] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 15층1508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (57)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 15층 1508호

용도: 오피스텔 (공부상 '업무시설'이나 현황 '주거용 오피스텔'로 이용중)

감정가: 1억 6100만 원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평) - 토지 지분 3.5465629017698386㎡

건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황 (더 토포필리아)

건축물 현황에 따르면 '더 토포필리아'는 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 17층으로 이루어져 있습니다.

해당 물건은 15층에 위치한 1508호입니다.

총 연면적은 7033.43㎡이며, 해당 오피스텔의 사용승인일은 2021년 06월 04일입니다.

건물 전체의 건폐율은 74.17%, 용적률은 1022.78%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다.

주변으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

인근에 시내버스정류소가 있으며, 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 70m, 최고 100m)에 해당합니다. 현재 도시관리계획이 입안 중인 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

말소기준권리: 2021년 06월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권액 10,704,000,000원)

3.2. 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

- 임차인: 손예림

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 350,000원

- 전입/확정일자: 2023년 10월 31일

- 배당신고일자: 2024년 10월 15일

- 대항력: 없음

- 등기부 현황: 을2 주택임차권 (20,000,000원, 2024-10-21 접수) - 말소 예정

3.4. 인수되는 보증금

임차인 손예림은 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 약 10,724,000,000원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 "롯데백화점" 인근에 위치하여 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

주변으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 유동인구

"서면역"이라는 부산의 핵심 교통 요지에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있습니다. 롯데백화점 및 주변 상업시설 이용객으로 인한 잠재 수요가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

해당 물건은 공부상 용도는 '업무시설'이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

최신식 건축물(2021년 사용승인)로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 및 문화시설

* 롯데백화점, 롯데 에비뉴엘 부산본점 등 대형 쇼핑몰 인접

* 서면역 일대의 다양한 상업시설, 병원, 금융기관 등 이용 편리

* 시민공원 등 휴식 공간 접근성

5.3. 교통

* 부산도시철도 1호선 서면역 도보 이용 가능

* 다수의 시내버스 노선 운행으로 부산 시내 접근성 우수

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 용도와 공부상 용도 차이

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 점은 추후 건물 이용이나 세무 등에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 100억 원대를 넘어서는 점은 경매 절차나 건물 전반의 재무 건전성에 대한 고려가 필요합니다.

6.3. 중복사건 및 공동담보

사건 특이사항에 중복사건, 공동담보가 명시되어 있어, 복잡한 권리관계가 존재할 가능성이 있습니다.

6.4. 도시관리계획 입안 중

주변 지역의 도시관리계획이 입안 중인 상태로, 향후 지역 개발 방향에 따른 변화 가능성이 있습니다.

6.5. 혐오시설 인근 여부

주변 검색 결과, 본건 건물 자체나 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 교정 시설 등)이 명확히 언급되지는 않았습니다. 다만, 부산진구 부전동 일대는 도시 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 대규모 재개발 구역(예: 시민공원 주변 촉진 구역)이 인접해 있어 향후 개발 계획을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 롯데백화점 등 주요 편의시설 이용이 편리한 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점도 장점입니다. 다만, 상당한 규모의 채무 총액과 중복사건, 공동담보 등의 복합적인 권리관계는 주의 깊은 권리 분석을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서면역, 롯데백화점 등 부산의 중심에 위치하여 높은 수요와 가치를 지닙니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 설비를 갖추고 있어 유지보수 부담이 적습니다.

* 소형 면적: 24.79㎡(약 7.5평)의 전용면적으로 1인 가구 실수요자 및 투자자에게 매력적입니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가 1억 6,100만 원은 현재 시세와 비교하여 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

해당 물건의 감정가는 1억 6,100만 원입니다.

건물 면적은 24.79㎡ (약 7.50평)입니다.

감정가 기준 평당가: 약 21,466,667원/평

인근 오피스텔 시세 조사 결과, 서면 지역의 신축급 오피스텔은 평당 1,000만 원대 후반에서 2,000만 원대 초반의 시세를 형성하고 있습니다. '더 토포필리아'의 경우, 2021년 11월 12평형(약 40㎡)이 1억 8,500만 원에 실거래된 기록이 있으며, 이는 평당 약 1,541만 원 수준입니다. 최근 시세 자료를 종합하면, 동일 면적(약 7.5평)의 오피스텔이 9,500만 원에서 1억 1,500만 원 수준으로 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다.

감정가는 1억 6,100만 원이지만, 최근 실거래가 및 호가 정보와 비교했을 때 다소 높은 편으로 판단됩니다.

하지만, 서면역 초역세권 및 롯데백화점 인접이라는 우수한 입지 조건과 신축이라는 장점을 고려할 때, 최소 감정가의 80~90% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근: 감정가의 80% 수준인 약 1억 2,880만 원

* 적정 입찰가: 감정가의 85% 수준인 약 1억 3,685만 원

* 적극적 입찰가: 감정가의 90% 수준인 약 1억 4,490만 원

최종 입찰가는 희망하는 수익률, 낙찰 후 명도 비용, 세금 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 시세를 고려했을 때, 감정가 대비 약 1억 3,000만 원 ~ 1억 4,500만 원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있을 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.