나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [55] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 15층1506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경62594 (55)

부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 15층1506호

더 토포필리아, 15층 1506호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 161,000,000원

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.55㎡ (약 1.07평)

건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

건물지분: 24.79㎡ (약 7.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다. [cite: intro]

도보 약 1~2분 거리에 부산도시철도 1호선 "서면역"과 "부전역"이 소재하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 요충지입니다.

인근에 롯데백화점, 롯데에비뉴엘, 쥬디스태화, 삼정타워 등 대형 쇼핑몰과 상업시설이 밀집해 있어 편리한 생활 환경을 제공합니다.

주변 환경으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 부산시민공원과도 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있습니다. [cite: intro]

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일반적으로 교정시설, 폐기물 처리 시설 등이 혐오시설로 분류될 수 있으며, 부산진구 내 개발 예정인 일부 지역에서 주민 반대 사례가 있었습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부산지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

채무자가 거주하지 않아 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. [cite: intro]

현재 임차인 정다연 씨가 거주 중이며, 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원에 2024년 5월 1일 전입 및 확정일자를 받았습니다. [cite: tenant]

권리분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 인수 보증금은 0원입니다. [cite: tenant]

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite: property statement]

주의사항으로, 공부상 용도는 '업무시설'이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 점을 확인하였습니다. [cite: caution, property statement]

본 사건은 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 내용을 확인해야 합니다. [cite: special info]

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부산진구 부전동은 서면 상권과 인접하여 부산 내에서도 유동 인구가 매우 활발한 지역입니다.

지역 내에는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 상업시설, 문화시설 등이 밀집되어 있어 상권이 매우 발달해 있습니다. [cite: intro, 2, 9, 26]

특히, 서면역을 중심으로 형성된 상업지구는 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 소비 활동이 이루어지는 중심 상권입니다.

부전동 지역의 상권 특성은 도심형 서비스 수요가 형성되기 좋은 조건을 갖추고 있으며, 안정적인 수요를 바탕으로 꾸준한 이용률이 기대됩니다.

최근 인근 지역의 상권 분석 보고서에 따르면, 일부 업종의 경우 업소 수는 감소하고 매출액이 감소하는 추세를 보이지만, 전반적으로 부산진구는 높은 시장 강도를 유지하고 있습니다.

본건과 같은 오피스텔의 경우, 직장인, 1~2인 가구 등 주거 수요가 꾸준히 형성될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 서면역 및 부전역 초역세권에 위치하여 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

도보 거리에 롯데백화점, 롯데에비뉴엘, 쥬디스태화, 삼정타워 등 대형 쇼핑몰이 밀집해 있어 편리한 쇼핑 환경을 제공합니다.

부전시장, CU 편의점 등 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 모든 것을 쉽게 이용할 수 있습니다.

인근에는 부산진구청, 경찰서, 소방서 등 공공기관이 위치해 있으며, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 또한 풍부합니다.

초등학교로는 부전초등학교, 중학교로는 초읍중학교, 개림중학교, 고등학교로는 부산동고등학교, 개금고등학교 등이 인근에 소재하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 점은 향후 건물 사용이나 재건축 시 문제의 소지가 될 수 있습니다. [cite: caution, property statement]

중복사건으로 인한 경매 절차상의 변수나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한 지역 및 도시관리계획 입안 중인 점은 향후 건물 신축이나 증축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 명시적으로 확인되지는 않았으나, 대규모 개발 지역 주변으로는 혐오시설 이전 논의가 발생할 수 있으므로 지속적인 관심이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면 인근에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 환경과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

대형 백화점 및 쇼핑몰, 공공시설, 병원 등 다양한 인프라가 밀집해 있어 실거주 및 임대 목적 모두 적합한 입지입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 중복사건 등의 특이사항은 낙찰 후 해결해야 할 과제일 수 있습니다.

그럼에도 불구하고, 우수한 입지 조건과 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 "서면역", "부전역" 도보 이용 가능

편리한 생활 환경: 롯데백화점, 각종 쇼핑몰, 편의시설 등 풍부한 인프라

우수한 교통망: 부산 시내 및 외곽으로의 접근성이 뛰어남

향후 가치 상승 기대: 서면 지역의 지속적인 발전 가능성 및 도심 재개발 사업

소형 평형: 1~2인 가구 수요에 적합한 실용적인 면적

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,000,000원입니다.

인근 오피스텔의 시세를 종합적으로 고려할 때, "더 토포필리아"의 유사 면적 오피스텔 실거래가는 1억 1천만원대에서 1억 8천만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다.

최근 실거래가 및 현재 호가를 고려했을 때, 본건과 유사한 조건의 오피스텔은 약 1억 1천만원에서 1억 4천만원 수준으로 파악됩니다.

임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 해당 보증금 부담은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

보다 정확한 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정해야 하지만, 현재 정보로는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

* 면적은 제곱미터와 평수로 함께 표기하였습니다.

* 아파트의 경우 전용면적과 공급면적을 표시하나, 본건은 오피스텔이므로 건물면적(전용면적)을 기준으로 표기하였습니다.

* 주변 시설 검색 결과, 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 부산진구 지역 개발 과정에서 혐오시설 관련 논의가 있었던 사례가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.