나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [59] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 15층1510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부산지방법원 2024타경62594 사건으로, 부산광역시 부산진구 부전동 516-5번지, 더 토포필리아 15층 1510호에 소재한 오피스텔입니다. 공급상 용도는 '업무시설'이나 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정평가액은 158,000,000원이며, 토지면적은 3.48㎡ (약 1.05평), 건물면적(전용)은 24.33㎡ (약 7.36평)입니다. 건물면적(공급, 추정)은 약 58.61㎡ (약 17.72평)으로 파악됩니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다. 중복사건 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다. 주변으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소가 있고 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통 여건이 매우 양호한 편입니다. 또한, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차가 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (접수일자: 2021-06-16, 채권액: 10,704,000,000원) 입니다. 등기부등본 요약 시, 소유권이전 1번 신탁등기 말소, 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (말소), 이지나 씨의 주택임차권 (보증금 20,000,000원, 등기 말소됨), 부산성의신용협동조합의 임의경매 (등기 말소됨) 등이 확인됩니다. 매각으로 인해 본 건에 등기된 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

부산의 핵심 상권 중 하나인 서면 지역에 인접한 입지로, 풍부한 유동인구와 배후수요를 바탕으로 높은 상업적 가치를 지닙니다. 롯데백화점 등 대형 상업시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 근린생활시설과 업무시설(주거용 오피스텔)이 혼재되어 있어 다양한 업종의 사업장 운영이 가능하며, 서면역이라는 교통 요충지에 위치한 점이 상권 활성화에 크게 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 부산도시철도 1호선 서면역을 도보로 이용할 수 있는 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 접근성이 뛰어납니다. 롯데백화점을 비롯하여 금융기관, 병원, 다수의 식당가 및 상업시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다. 오피스텔 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적이며, 직장과의 접근성이 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 주의사항은 공부상 용도와 현황 용도의 불일치입니다. 공부상 '업무시설'로 등재되어 있으나 현재 '주거용 오피스텔'로 이용 중이므로, 추후 전입신고 등 주거 관련 민원이 발생할 수 있습니다. 또한, 본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 절차가 다소 복잡해질 수 있으며, 다른 담보물건의 진행 상황에 따라 변동 가능성이 있습니다. 더불어, 현재 토지이용계획상 도시관리계획이 입안 중이므로 향후 건물 용도나 높이 제한 등 관련 법규 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 부산의 중심지인 서면역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 풍부한 최적의 입지를 자랑합니다. 공부상 용도와 현황 용도가 다르다는 점과 중복사건, 공동담보 등의 특이사항이 존재하나, 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건이라는 점은 큰 장점입니다. 오피스텔의 꾸준한 임대 수요를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 입지: 부산 최대 번화가 중 하나인 서면 중심부에 위치하여 탁월한 접근성과 높은 유동인구를 확보할 수 있습니다.

안전한 권리관계: 모든 등기상 권리가 말소 예정이므로 낙찰 후 인수해야 할 법적 부담이 없습니다.

활발한 상권: 풍부한 배후수요와 직주근접의 이점으로 공실 우려가 적으며 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

편리한 생활환경: 백화점, 지하철역, 각종 상업시설이 인접하여 거주 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

9. 예상입찰가

감정가: 158,000,000원

주변 시세 조사 결과, 본 물건과 유사한 면적(전용 25㎡ 내외)의 오피스텔이 부산진구 부전동 일대에서 1억 7천만 원에서 1억 9천만 원 사이에 거래되는 것으로 파악됩니다.

본 물건은 모든 권리가 말소되어 인수되는 보증금이 없으므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 충분한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

예상 입찰가: 1억 4,500만 원 ~ 1억 5,500만 원. 보수적으로 접근 시 1억 4,500만 원, 적극적으로 낙찰을 노릴 경우 1억 5,500만 원 선을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.