나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [54] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 15층1505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (54)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더 토포필리아 15층 1505호

* 건물명: 더 토포필리아

* 용도: 공부상 '업무시설', 현황 '주거용 오피스텔' 이용 중

* 토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

* 토지지분: 3.5465629017698386㎡ (약 1.07평)

* 건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

* 건물지분: 24.79㎡ (약 7.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가

* 감정가: 161,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다.

* 주변 지역은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 인프라를 이용하기에 편리한 환경입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소가 소재합니다.

* 부산도시철도 1호선 "서면역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구

* 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 70m, 최고높이 100m) <건축법>

* 도시관리계획 입안 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1, 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (접수: 2021-06-16, 채권최고액: 10,704,000,000원)

* 기타 권리:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수: 2021-06-16)

* 을2: 배정인 주택임차권 (접수: 2024-11-25, 말소 예정)

* 갑3: 부산지방법원 임의경매 (접수: 2024-09-19, 채권액: 8,751,296,835원)

* 등기부채권 총액: 10,709,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 배정인

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2022-09-27

* 대항력: 없음 (전입일자가 말소기준권리보다 늦음)

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 배정인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.4. 권리분석 요약

* 본건은 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들이 설정되어 있어, 낙찰 시 을1 근저당권 및 그 이후 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 배정인은 대항력이 없어 배당받지 못하는 보증금이 있을 경우 이사 나갈 의무가 있으며, 낙찰자가 인수할 권리나 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건이 위치한 부산진구 부전동 및 서면역 일대는 상업 및 업무 기능이 집중된 지역입니다.

* 인근에 롯데백화점, 롯데에비뉴엘 등 대형 쇼핑 시설이 있어 유동인구가 풍부하며, 각종 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 롯데백화점, 롯데에비뉴엘 부산본점 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있어 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 즐길 수 있습니다.

* 부산도시철도 1호선 서면역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 서면역 일대의 다양한 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

* 본건은 공부상 용도가 '업무시설'이나 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다.

* 이러한 용도 불일치는 추후 건축법에 따라 이행강제금이 부과될 수 있으며, 원상복구 명령 등 행정 제재의 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 채무 규모

* 본건의 채권 총액(10,709,000,000원)이 상당한 규모로, 경매 절차 진행이나 채무 상환 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 임대관계 미상

* 임대관계는 현재 파악되지 않은 상태로, 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역 역세권에 위치하여 입지적 장점이 매우 뛰어납니다.

* 그러나 공부상 용도와 현황이 불일치하여 이행강제금 부과 등의 리스크가 존재하며, 채무 규모가 매우 크다는 점은 주의 깊게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 서면역 초역세권 입지: 부산의 핵심 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요와 높은 투자가치 확보가 가능합니다.

* 시세 대비 잠재적 메리트: 감정가 1억 6,100만원 대비 유사 면적의 오피스텔 실거래가가 1억 6,500만원에서 1억 8,000만원 수준으로 파악되어, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 비교적 적은 보증금(0원) 인수 조건으로 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 정보와 주변 시세 조사를 종합한 결과, 본건과 동일한 건물(더 토포필리아) 내 유사 면적(24.79㎡)의 오피스텔 실거래가는 약 1억 6,500만원에서 1억 8,000만원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가 1억 6,100만원은 현재 시장가 대비 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수되는 보증금이 없는 점(0원)을 고려할 때, 감정가 1억 6,100만원을 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다.

* 다만, 공부상 용도와 현황 불일치에 따른 이행강제금 위험(연 1~2회, 재산세의 1/10~1/2 수준 예상)을 고려해야 하며, 이는 약 50만원 ~ 250만원/년 수준으로 예상할 수 있습니다.

* 위 리스크와 시세, 입지적 가치를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 1억 6,500만원 ~ 1억 7,500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 향후 예상되는 원상복구 비용 또는 이행강제금 부과액 등을 감안하여 최적의 입찰가를 산정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.