나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [58] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 15층1509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (58)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 15층 1509호

용도: 오피스텔 (공부상: 업무시설, 현황: 주거용 오피스텔)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 161,000,000원

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

토지 지분: 3.5465629017698386㎡ (약 1.07평)

건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

건물 지분: 24.79㎡ (약 7.50평)

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중임.

특수물건정보: 중복사건, 공동담보.

2. 입지조건

2.1. 건물 및 단지 정보

건물명: 더 토포필리아

구조: 철근콘크리트구조/(철근)콘크리트 지붕

건물 층수: 지하 2층 / 지상 17층

준공일: 2021년 6월 4일 (비교적 신축 건물)

총 호수: 120호

해당 호수: 15층 1509호

내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 주차타워 설비 등을 갖추고 있음.

2.2. 주변 환경 및 위치

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재한 도심 지역임.

2.3. 교통망

인근에 시내버스 정류소가 있으며, 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 접근도 용이하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

2.4. 토지 및 도로 현황

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용 중임. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

2.5. 토지 이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을1 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 10,704,000,000원)

기타 권리: 갑2 소유권이전1번 신탁등기 말소 (주식회사서융), 을2 주택임차권 (박진희, 10,000,000원, 말소), 갑3 임의경매 (부산성의신용협동조합, 8,751,296,835원, 말소).

등기부채권 총액: 10,714,000,000원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박진희

보증금: 10,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2023-08-14

확정일자: 2023-07-26

배당신고일자: 2024-10-15

대항력: 없음

비고: 말소 예정 (을2 주택임차권 말소 확인)

* 임차인: 양나영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-07

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 특이사항 없음.

3.3. 인수 및 소멸 권리

모든 권리는 말소기준권리인 근저당보다 후순위이므로, 경매로 인해 말소될 예정임. 인수할 보증금은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에는 "롯데백화점", "롯데 에비뉴엘 부산본점", "쥬디스태화", "삼정타워" 등 대형 쇼핑몰 및 백화점이 밀집해 있어 풍부한 상업 시설 이용이 가능함. 또한, 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권이 형성되어 있음. (검색 결과 종합)

4.2. 오피스텔 시장 동향 (인근 지역)

부산진구 부전동 및 서면역 일대는 오피스텔 공급이 활발하며, 역세권 입지를 갖춘 오피스텔은 꾸준한 수요를 보이고 있음. 최근 신축 오피스텔 분양 및 매매가 활발하게 이루어지고 있으며, 투자 및 실거주 수요가 공존하는 지역임. (관련 오피스텔 단지 시세 정보 참고)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 주차 타워 설비가 갖추어져 있으며, 인근에 대형 쇼핑몰, 백화점, 각종 상업시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능함.

5.2. 공공시설 및 교통

"서면역" (지하철 1호선)이 인접하여 부산 시내 이동이 용이함. 주변에 시내버스 정류장이 다수 소재하여 교통 접근성이 매우 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황의 차이

공부상 용도는 '업무시설'이나, 현재는 '주거용 오피스텔'로 이용 중이므로, 추후 주택 관련 규제 적용이나 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 함. (주의사항 및 감정평가서 요약 참고)

6.2. 중복 사건 및 공동 담보

본 건은 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 진행 과정 및 결과에 다소 복잡성이 있을 수 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 판단됨.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임차인 '박진희'의 경우 보증금 및 차임 정보가 확인되나, '양나영' 임차인은 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어 정확한 권리 관계 및 인수 여부를 추가 확인하거나, 명도 진행 시 원활한 협의가 필요할 수 있음. (단, 현재 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 인수할 보증금은 없음)

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 입지

부산의 핵심 상업 지구인 서면역 도보 거리로, 더블 역세권의 가치를 누릴 수 있어 교통 및 접근성이 매우 우수함.

7.2. 도심 상업 지역

롯데백화점, 롯데 에비뉴엘 등 주요 상업 및 문화 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 뛰어나며, 풍부한 유동인구를 기반으로 한 임대 수익 창출 가능성이 높음.

7.3. 준공 후 감가상각 적음

2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물의 노후화가 적어 즉시 사용 및 임대가 용이하며, 장기적인 가치 유지에 유리함.

8. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상업지구인 서면역 인근에 위치한 더 토포필리아 오피스텔로, 뛰어난 교통 여건과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2021년에 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호하며, 소형 면적으로 1인 가구 및 소형 사업체 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 있으나, 이는 명확히 인지하고 투자 결정을 내린다면 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매를 통해 모두 소멸되므로, 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

본 물건(부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 15층1509호, 전용면적 24.79㎡)의 현재 시세는 주변 오피스텔들의 거래 사례를 종합적으로 고려하여 산정했습니다.

* 주변 오피스텔 시세 현황 :

* '부전동 경동파크타워' 오피스텔(25A 타입, 12평형)의 최근 실거래가가 6,700만원 ~ 7,900만원 수준으로 확인됩니다.

* '부전동 서면베르빌' 오피스텔(34 타입, 약 10평형)의 최근 실거래가가 5,800만원 ~ 7,400만원 수준으로 확인됩니다.

* '더 토포필리아' 오피스텔의 경우 2021년 11월 16층, 24A 타입(약 12평형)이 1억 8,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 하지만 이는 3년 전 시점으로, 현재 시점의 정확한 비교는 어렵습니다.

* 다른 유사 단지들의 최근 거래 가격대는 전용면적 24.79㎡ (약 7.5평) 기준으로 5천만 원대 후반에서 7천만 원대 초반 수준으로 파악됩니다.

* 감정가 : 161,000,000원

* 시세 분석 :

감정가는 1억 6,100만원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적대의 주변 오피스텔 실거래가는 5천만 원 후반에서 7천만 원 초반대에 형성되어 있어, 감정가 대비 시세 차이가 크게 발생하고 있습니다. 이는 경매 시점의 시장 상황, 본건의 정확한 권리 관계, 명도 조건, 채권 총액 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 함을 시사합니다. 다만, 본건의 경우 채권 총액이 매우 높아 경매 취하나 기각 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 예상 입찰가 :

상기 시세 분석 결과와 감정가를 고려할 때, 본 건의 전용면적 24.79㎡ (약 7.5평) 기준, 보수적으로 예상 입찰가는 6,000만원 ~ 8,000만원 범위로 판단됩니다.

이는 시장 거래 사례를 기반으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 해당 경매 물건의 개별적인 현황 (명도 난이도, 현장 상태 등) 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 본 건은 채권 총액이 매우 높아 채권자의 경매 취하 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

(참고: 입력된 가격은 만원 단위입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.