나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [53] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 15층1504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (53)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 15층1504호

용도: 오피스텔 (공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용으로 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 지분: 토지 3.4807533440927863㎡, 건물 24.33㎡

1.4. 건물 정보

건물명: 더 토포필리아

건물구조: 철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하2층/지상17층

해당 층수: 15층

해당 호실: 1504호

준공일: 2021년 06월 04일 (사용승인일 기준)

1.5. 감정가

감정가: 158,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 전반적인 교통사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부상 권리 관계에 대한 상세 정보는 명시되지 않았으나, 일반적인 경매 절차에 따라 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박민영

보증금: 10,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2022-04-26

확정일자: 2022-05-27

배당신고일자: 2024-10-28

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내역은 미확인)

3.4. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

임차인 박민영은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 미상으로 명시된 지상권 등 특이 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 부산진구 부전동은 부산의 주요 상업 및 교통 중심지인 서면과 인접하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 상업시설

롯데백화점 부산본점, 롯데에비뉴엘 부산본점 등 대형 유통시설과 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 롯데백화점 부산본점, 롯데에비뉴엘 부산본점, 쥬디스태화 등

* 교통: 부산도시철도 1호선 서면역, 다수의 시내버스 노선 이용 가능

* 기타: 인근에 다양한 상업시설 및 편의시설 이용 용이

5.2. 건물 내 설비

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황은 주거용으로 이용 중이라는 점은 향후 관리비 산정이나 세무 처리 등에서 차이가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 중복사건

중복사건으로 분류되어 있어, 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행 중일 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 과정에 변동이 발생하거나 복잡한 절차를 수반할 수 있으므로, 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

본건의 정확한 임대 관계는 확인되지 않았습니다. 현재 파악된 임차인 외에 다른 점유자가 있는지, 또는 미상으로 인한 법적 분쟁 가능성은 없는지 추가적인 현황 조사가 필요합니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없음)

6.4. 토지이용계획 변동 가능성

도시관리계획 입안 중인 사항이 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업 및 교통의 요지인 서면역 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 롯데백화점 등 주요 편의시설 접근성이 뛰어나 실거주 및 투자 가치가 높은 것으로 판단됩니다. 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 중복사건이라는 특이사항이 있으나, 이는 권리 분석 및 명도 과정에서 철저한 사전 조사와 대비를 통해 충분히 관리 가능할 것으로 보입니다. 현재 파악된 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자의 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 최대 번화가인 서면역 역세권으로, 풍부한 배후 수요와 높은 임대 수익률 기대 가능.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 생활 편의성: 롯데백화점, 금융기관, 각종 상업시설이 인접하여 주거 편의성이 매우 높습니다.

* 교통 요지: 지하철 1호선 서면역 및 다수의 버스 노선을 이용한 시내외 접근성이 탁월합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(약 24.33㎡)의 오피스텔 시세를 종합적으로 분석한 결과, 인근 더 토포필리아 오피스텔의 경우 2021년 11월 유사 면적(24A)이 1억 8,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 현재 최저 호가는 1억 1,500만원으로 확인되나, 이는 층수 및 호실 상태에 따른 차이일 수 있습니다. 다른 오피스텔들의 경우, 신축급 1.5룸(약 29.72㎡ 공급면적)이 전세 1억 5,000만원, 월세 80만원에 거래되는 사례가 있어, 서면 지역의 오피스텔 수요 및 가치를 보여줍니다. 본건의 감정가는 1억 5,800만원으로, 최근 실거래가 및 주변 시세를 고려할 때 적정하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 1억 5,800만원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 1억 6,000만원 ~ 1억 8,000만원 범위에서 결정될 가능성이 있습니다. 특히, 2021년 유사 면적의 거래가 1억 8,500만원이었던 점을 감안하면, 이보다 높게 형성될 수도 있습니다. 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하는 것이 중요합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가는 온전히 낙찰가의 산정 기준으로 활용됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.