나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [51] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (51)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 15층 1502호

건물명: 더 토포필리아

층수: 지상 15층 (총 17층 건물)

건물 용도 (공부상): 업무시설

건물 용도 (현황): 주거용 오피스텔

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07 평)

토지지분: 3.5465629017698386㎡ (약 1.07 평)

건물면적: 24.79㎡ (약 7.50 평)

건물지분: 24.79㎡ (약 7.50 평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 153,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 도심 상업 및 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하고 부산도시철도 1호선 "서면역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (별도 명시된 인수 권리 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 현성운

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/확정일자: 2024년 11월 21일

* 배당신고일자: 2024년 11월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 보증금의 우선변제권은 없으나, 배당 내역에 따라 변제받을 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 서면역 상권의 중심부에 위치하여 롯데백화점, 롯데 에비뉴엘, 삼정타워, 쥬디스태화 등 대규모 상업시설과 각종 은행, 병원, 음식점, 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 상업 및 편의 인프라를 갖추고 있습니다. 주변은 업무시설 및 오피스텔이 많아 직주근접 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

* 쇼핑: 롯데백화점, 롯데 에비뉴엘, 삼정타워, 쥬디스태화 등 이용 편리.

* 교통: 서면역(1호선) 도보 거리, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 의료: 서면 일대 대형 병원 및 의원 이용 용이.

* 교육: 성지초등학교, 부산진중학교 등 도보 통학 가능 거리에 위치.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 이용 불일치

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중이라는 점은 향후 법규 위반 시 원상복구 명령 등의 행정처분 가능성이 잠재되어 있습니다. 이는 주거용으로 사용 시 전입신고 등에서 제약이 있을 수 있으며, 매수인의 이용 목적에 따라 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 중복사건

본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 법적 절차 및 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 거주 중이나, 상세 임대차 조건(전월세 계약 기간, 추가 보증금 여부 등)이 명확하지 않아 인수 또는 배당 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본 임차인은 대항력 없음)

7. 종합 의견

부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 본건 오피스텔은 뛰어난 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 롯데백화점 등 주요 상업시설이 인접해 있어 유동인구가 많고, 서면역을 중심으로 한 지하철 및 버스 노선은 주거 및 업무 목적의 수요를 충족시킵니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 15층이라는 높이에서 탁트인 전망을 기대할 수 있습니다.

하지만 공부상 용도와 현황 이용의 불일치, 중복사건이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 감정가(1억 5,300만원) 대비 유사 물건의 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있는 점은 시세 조사를 통한 면밀한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 부산의 중심 업무 및 상업 지구인 서면역 역세권에 위치하여 접근성 및 편의성이 매우 뛰어납니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형 백화점, 쇼핑몰, 병원, 학군 등이 인접하여 주거 만족도가 높습니다.

* 미래 가치: 서면 지역의 지속적인 개발 및 도시 재생 사업으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 현 시장가치에서 시세 차익을 기대할 수 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 153,000,000원입니다.

하지만 최근 유사 오피스텔의 실거래가 정보를 분석한 결과, 부산진구 부전동 일대의 24㎡ 내외 오피스텔의 최근 실거래가는 약 5,800만원에서 7,900만원 선으로 파악됩니다. 또한, 동일 건물인 '더토포필리아'의 2021년 11월 실거래가 기록은 1억 8,500만원이었으나, 이는 현재 시점의 시장 상황과 다를 수 있습니다.

감정가와 현재 시장 거래가 사이에 상당한 차이가 존재하며, 이는 본건이 감정가 대비 저평가되었거나, 혹은 시장에서 그 가치를 낮게 평가하고 있음을 시사합니다. 공부상 용도와 현황 이용의 불일치로 인한 리스크 또한 고려해야 합니다.

현 시세 및 주변 오피스텔의 거래 동향, 그리고 경매 특성상 경쟁자 수를 감안할 때, 합리적인 예상 입찰가는 감정가보다는 최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 권리상 낙찰 후 추가 부담이 없는 점을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

이에, 낙찰 가능성이 있는 범위 내에서 보수적으로 예상되는 입찰가는 약 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 판단됩니다. 최종 입찰가는 희망 수익률, 경쟁 물건 현황, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.