나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [46] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 14층1407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더 토포필리아 14층 1407호

1.2. 건물 정보

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

* 전용 면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

* 토지 지분 면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

* 총 층수: 지하 2층, 지상 17층

* 해당 층: 14층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

1.3. 사건 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (46)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 감정가

161,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2024-01-04

* 확정일자: 2024-01-04

* 배당신고일자: 2024-10-22

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 명도에 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 현재 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 부산의 중심 상권인 서면역 인근에 위치하여 롯데백화점, 각종 금융기관, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설 및 상업시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 부산본점, NC백화점 서면점, 부산진구청, 서면지하상가 등 다양한 쇼핑, 행정, 문화 시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 성지초등학교, 부산동중학교, 부산중앙고등학교 등 교육시설이 위치하여 통학이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 용도는 '업무시설'이나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등 행정 제재의 대상이 될 수 있으므로, 입찰 전 명확한 확인 및 대응 방안을 검토해야 합니다.

6.2. 중복사건

중복사건으로 기재되어 있어, 해당 내용에 대한 추가적인 법률 검토 및 주의가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중인 사항이 있어 향후 지역 개발 및 건축 관련 규제 변화 가능성을 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 초역세권 입지

부산 1호선 서면역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

7.2. 풍부한 배후수요 및 생활 인프라

서면 상업지구 내 위치하여 유동인구가 많고, 백화점, 쇼핑몰, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이하여 주거 만족도가 높습니다.

7.3. 소형 면적 오피스텔

24. 79㎡의 소형 면적은 1인 가구 및 젊은 층의 수요가 꾸준할 것으로 예상되어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

7.4. 시세 상승 가능성

서면 지역 오피스텔은 꾸준한 수요를 바탕으로 가격 상승세를 유지하고 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 161,000,000원

* 본건과 유사한 '더 토포필리아' 오피스텔의 시세는 1억 6천만원에서 1억 8천만원 선으로 파악됩니다.

* 감정가가 현재 시세 범위 내에 있으며, 공부상 용도와 현황 불일치, 중복사건 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 158,000,000원 (감정가의 약 93% ~ 98%)

* 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석, 명도 가능성, 임대 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

9. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 업무 및 상업 중심지인 서면역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 투자가치가 높습니다. 공부상 용도와 현황의 차이, 중복사건 등의 잠재적 리스크 요인이 존재하나, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 이루어진다면 안정적인 시세 차익 및 임대 수익 확보가 가능한 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.