나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [43] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 14층1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "더 토포필리아" 오피스텔로, 부산지방법원에서 진행하는 2024타경62594 부동산 임의경매 사건의 매각 대상입니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본 건은 중복사건으로 분류됩니다.

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 3.48㎡ (약 1.05 평)

* 건물면적: 24.33㎡ (약 7.36 평)

1.3. 건물 정보

* 건물명: 더 토포필리아

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 (도로명 주소: 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14)

* 구분: 집합건물 (오피스텔)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2019년 09월 30일 (stcnsDay), 2021년 06월 04일 (useAprDay)

* 총 층수: 지하 2층 / 지상 17층

* 해당 호실: 14층 1404호 (본건의 초기 정보는 14층으로 명시되어 있으나, 제공된 건축물 표제부 및 전유부 JSON 데이터상 해당 호실(404호)은 4층으로 기재되어 있습니다. 실제 층수는 현장 확인이 필요합니다.)

* 용도 (공부상): 업무시설

* 용도 (현황): 주거용 오피스텔 (공부상 용도와 현황 용도가 불일치함)

* 건물면적(전용면적): 24.33㎡

* 총 세대수: 120호

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근의 이면 도로변에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스정류소가 소재하고 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선 "서면역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 인접 도로: 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 70m, 최고높이 100m)으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 명시되어 있지 않습니다. (다만, "지상권개요: 비고:" 항목에 대한 구체적인 정보가 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계가 미상인 점으로 인해 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 낙찰자가 그 부담을 인수해야 할 수도 있으므로 입찰 전 반드시 철저한 현장 조사를 통해 임차인 현황 및 대항력 유무를 명확히 파악해야 합니다.

3.3. 주의사항 (용도, 중복사건 등)

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 용도는 '업무시설'이나, 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 추후 건축법상 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: 본 물건은 중복으로 진행되는 경매 사건이 존재하므로, 경매 진행 상황 및 낙찰 후 절차에 대한 주의 깊은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

부산의 핵심 상권 중 하나인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 근린생활시설, 금융기관, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있습니다.

4.2. 배후 수요 및 임대 환경

서면역 일대의 직장인, 대학생, 쇼핑객 등 풍부한 배후 수요를 바탕으로 오피스텔의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 유사 면적 및 가격대의 오피스텔 공급이 많아 경쟁은 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 부산도시철도 1호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선을 통해 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

* 편의시설: 롯데백화점 부산본점, 롯데에비뉴엘 부산본점 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있으며, 주변에 다수의 병원, 은행, 식당, 마트 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

5.2. 기타 생활 편의

서면역 중심 상업지역에 위치하여 문화, 여가, 외식 등 다채로운 생활을 영위할 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상/현황 용도 불일치

공부상 '업무시설'이나 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 점은 향후 시정명령 또는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 주거용으로 사용 시 주택 관련 대출 규제 등 금융 거래에 제한이 발생할 수 있습니다.

6.2. 중복사건 및 법적 문제

동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 진행 중이므로, 경매 절차의 복잡성 증가 및 예상치 못한 법적 분쟁의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 임대차 관련 불확실성

임대관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있어, 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 정확한 임대 조건 파악이 어렵습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 분쟁을 야기할 수 있습니다.

6.4. 도시관리계획 및 규제

본 건 토지는 도시관리계획 입안 중인 지역에 포함되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 지역 개발 계획에 따른 변화 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상권인 서면역 초역세권에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 풍부한 생활 인프라를 자랑합니다. 소형 오피스텔로서 1인 가구 및 투자 목적에 적합한 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 중복사건, 임대관계 미상 등 권리 및 행정적인 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 통한 리스크 관리 및 대응 방안 마련이 필수적입니다. 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 1호선 서면역 도보 접근 가능, 롯데백화점 등 핵심 상업시설 인접.

* 안정적인 임대 수요: 서면 지역의 풍부한 직장인 및 유동인구를 기반으로 한 높은 임대 수요 기대.

* 소형 면적의 희소성: 1인 가구 및 젊은 층에게 선호도가 높은 컴팩트한 면적.

* 경매를 통한 시세차익 가능성: 감정가 및 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익 기대.

* 개발 잠재력: 도시관리계획 변경 가능성으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(약 7-8평)의 부산진구 부전동 소재 오피스텔 시세는 일반적으로 1억 6,000만원에서 1억 9,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 특히 '더 토포필리아' 오피스텔의 경우, 전용 24.79㎡ 공급 40.25㎡ 기준 전세 가격이 1억 2,000만원에 달하는 점은 매매 시세를 1억 6,000만원 이상으로 예상하게 하는 근거가 됩니다. 또한, 인근 '아트온부전' 오피스텔의 실거래가도 1억 6,000만원~1억 6,500만원 수준으로 파악되었습니다. 본건의 감정가는 1억 5,800만원으로, 현재 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 (1억 5,800만원)와 예상 시세 (1억 6,000만원 ~ 1억 7,500만원)를 고려할 때, 본 물건의 잠재적 가치는 상당합니다. 다만, 공부상 용도 불일치, 임대 관계 미상, 중복사건 등 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 이러한 리스크를 고려하여, 감정가를 소폭 상회하고 시장 가격 하단부에 근접하는 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 1억 6,500만원에서 1억 7,200만원 사이로 제안합니다. 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.