나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [49] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 14층1410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 516-5번지 더 토포필리아 14층 1410호에 소재하고 있습니다. 해당 건물은 2021년 06월 04일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 17층 건물입니다.

1.2. 면적 및 건물 규모

건물명은 '더 토포필리아'이며, 총 120세대로 구성되어 있습니다. 본건의 전용면적은 24.33㎡ (약 7.36평)입니다. 토지 면적은 3.48㎡ (약 1.05평)이며, 해당 토지에 대한 지분도 3.4807533440927863㎡ (약 1.05평)입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 1억 5천 8백만원 (158,000,000원)이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 부산지방법원 2024타경62594 (49)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하고 있습니다. "롯데백화점" 남측 인근의 이면 도로변에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소가 있고 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 건과 관련된 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 전현정 씨가 보증금 20,000,000원, 월세 400,000원에 거주 중입니다. 전입일자 및 확정일자는 2024년 03월 05일이며, 배당신고일자는 2024년 10월 24일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 부전동은 서면역을 중심으로 부산의 주요 상업 및 업무 지구입니다. 롯데백화점, 롯데 애비뉴엘, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰과 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발합니다.

4.2. 시장 동향

서면 지역 오피스텔 시장은 풍부한 배후 수요와 교통 편의성으로 인해 꾸준한 인기를 누리고 있습니다. 최근 신축 오피스텔의 경우, 1억 후반에서 2억 초반대의 분양가 및 매매가를 형성하고 있으며, 월세는 보증금 1천만원 기준 약 55만원에서 70만원 내외로 형성되는 경향을 보입니다. 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 약 1억원 초반대의 호가 매물이 존재하나, 이는 실거래가와 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 부산본점이 인접해 있어 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 또한, 주변에 다양한 식당, 카페, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

본 건물에서 약 0.7km 거리에 부전초등학교(학군 등급 A)가 있으며, 0.2km 거리에 초읍중학교(학군 등급 B), 0.3km 거리에 개금고등학교(학군 등급 B)가 위치해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 본건의 용도는 '업무시설'이나, 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 향후 재산권 행사나 민원 발생 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 중복사건

본건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 동일 물건에 대한 경매가 여러 건 진행될 수 있으므로, 관련 정보를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 70m, 최고 높이 100m)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획이 입안 중인 지역으로, 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

서면역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 롯데백화점 등 주요 편의시설이 인접해 있으며, 비교적 최신 건물(2021년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 공부상 용도와 현황 불일치는 명확히 인지해야 할 부분이나, 현재 주거용으로 이용되고 있어 임대 수익 측면에서는 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5천 8백만원입니다. 주변 시세를 고려할 때, 24.33㎡ (약 7.36평) 면적의 오피스텔은 현재 1억 1천 5백만원에서 1억 8천만원 사이의 호가 매물이 확인됩니다. 최근 실거래가 정보가 부족하나, 유사 건물의 월세 시세(보증금 1000만원 기준 월 55~70만원)를 감안하면 연 7% 내외의 수익률을 기대할 수 있습니다. 현재 임차인의 대항력은 없으며 인수되는 보증금도 없어, 감정가 이하인 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최근 실거래가 추이 및 유사 물건의 경매 낙찰가율을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

9. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 탁월한 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다. 공부상 용도와 현황의 차이, 중복 사건 등의 리스크 요인은 존재하나, 안정적인 임대 수요와 비교적 최근 연식의 건물이라는 점에서 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 상세한 권리 분석과 주변 시세 조사를 통해 합리적인 가격으로 취득한다면 양호한 투자 수익을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 516-5번지 더 토포필리아 14층 1410호에 소재하고 있습니다. 해당 건물은 2021년 06월 04일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 17층 건물입니다.

1.2. 면적 및 건물 규모

건물명은 '더 토포필리아'이며, 총 120세대로 구성되어 있습니다. 본건의 전용면적은 24.33㎡ (약 7.36평)입니다. 토지 면적은 3.48㎡ (약 1.05평)이며, 해당 토지에 대한 지분도 3.4807533440927863㎡ (약 1.05평)입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 1억 5천 8백만원 (158,000,000원)이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 부산지방법원 2024타경62594 (49)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하고 있습니다. "롯데백화점" 남측 인근의 이면 도로변에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소가 있고 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 건과 관련된 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 전현정 씨가 보증금 20,000,000원, 월세 400,000원에 거주 중입니다. 전입일자 및 확정일자는 2024년 03월 05일이며, 배당신고일자는 2024년 10월 24일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 부전동은 서면역을 중심으로 부산의 주요 상업 및 업무 지구입니다. 롯데백화점, 롯데 애비뉴엘, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰과 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발합니다.

4.2. 시장 동향

서면 지역 오피스텔 시장은 풍부한 배후 수요와 교통 편의성으로 인해 꾸준한 인기를 누리고 있습니다. 최근 신축 오피스텔의 경우, 1억 후반에서 2억 초반대의 분양가 및 매매가를 형성하고 있으며, 월세는 보증금 1천만원 기준 약 55만원에서 70만원 내외로 형성되는 경향을 보입니다. 본건과 유사한 면적의 오피스텔은 약 1억원 초반대의 호가 매물이 존재하나, 이는 실거래가와 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 부산본점이 인접해 있어 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 또한, 주변에 다양한 식당, 카페, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

본 건물에서 약 0.7km 거리에 부전초등학교(학군 등급 A)가 있으며, 0.2km 거리에 초읍중학교(학군 등급 B), 0.3km 거리에 개금고등학교(학군 등급 B)가 위치해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 본건의 용도는 '업무시설'이나, 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 향후 재산권 행사나 민원 발생 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 중복사건

본건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 동일 물건에 대한 경매가 여러 건 진행될 수 있으므로, 관련 정보를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 70m, 최고 높이 100m)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획이 입안 중인 지역으로, 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

서면역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 롯데백화점 등 주요 편의시설이 인접해 있으며, 비교적 최신 건물(2021년 사용승인)이라는 장점이 있습니다. 공부상 용도와 현황 불일치는 명확히 인지해야 할 부분이나, 현재 주거용으로 이용되고 있어 임대 수익 측면에서는 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5천 8백만원입니다. 주변 시세를 고려할 때, 24.33㎡ (약 7.36평) 면적의 오피스텔은 현재 1억 1천 5백만원에서 1억 8천만원 사이의 호가 매물이 확인됩니다. 최근 실거래가 정보가 부족하나, 유사 건물의 월세 시세(보증금 1000만원 기준 월 55~70만원)를 감안하면 연 7% 내외의 수익률을 기대할 수 있습니다. 현재 임차인의 대항력은 없으며 인수되는 보증금도 없어, 감정가 이하인 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최근 실거래가 추이 및 유사 물건의 경매 낙찰가율을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

9. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 탁월한 교통 및 생활 편의성을 자랑합니다. 공부상 용도와 현황의 차이, 중복 사건 등의 리스크 요인은 존재하나, 안정적인 임대 수요와 비교적 최근 연식의 건물이라는 점에서 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 상세한 권리 분석과 주변 시세 조사를 통해 합리적인 가격으로 취득한다면 양호한 투자 수익을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

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