나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [50] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (50)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더 토포필리아 15층 1501호

신 주소: 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14 (부전동)

건물명: 더 토포필리아

준공일자: 2021년 06월 04일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 지붕)

총 층수: 지하 2층 / 지상 17층

본건 위치: 15층 1501호

1.3. 면적 및 규모

토지 면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지 지분: 3.4807533440927863㎡

건물 면적 (전용 면적): 24.33㎡ (약 7.36평)

건물 지분: 24.33㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 전체 총 면적: 7033.43㎡ (약 2127.84평)

토지 전체 면적: 627.6㎡ (약 189.88평)

1.4. 감정가 및 기타

감정가: 150,000,000원

중복사건: 본 건은 중복 사건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로 본건까지 접근이 가능합니다. 인근에 시내버스정류소가 있으며, 부산 도시철도 1호선 "서면역"이 소재하는 등 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 지역 지구 및 규제

일반상업지역, 방화지구에 속해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역 (기준높이 70m, 최고높이 100m)에 해당하며, 현재 도시관리계획 입안 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 매각으로 인해 모든 소유권 외 권리(근저당, 임차권 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 정샛별

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2022년 05월 25일

* 확정일자: 2022년 05월 25일

* 배당신고일자: 2024년 10월 07일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각 후 명도 대상입니다.

3.3. 인수 권리 여부

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 서면역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 집중된 지역입니다. 롯데백화점을 비롯한 대형 쇼핑 시설과 다양한 금융, 의료, 편의시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

서면역 역세권 오피스텔은 부산 내에서도 높은 임대 수요를 보이는 지역 중 하나입니다. 비교적 소형 면적의 오피스텔은 1인 가구 및 젊은 직장인에게 인기가 많아 공실률이 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

롯데백화점, 각종 마트, 병원, 은행, 식당가 등 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주거 환경

주변에 주거용 오피스텔 및 아파트 단지가 혼재하며, 업무시설과의 복합 용도로 개발된 지역이라 주거 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

본 건은 공부상 용도가 '업무시설'이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 추후 관할 관청의 단속 시 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으며, 매수인의 주의가 필요합니다.

6.2. 중복 사건

본 건이 중복 사건으로 진행된다는 점은 이전 경매에서 유찰되었거나 기타 사정으로 인해 매각이 원활하지 않았을 가능성을 시사합니다. 다만, 이는 시장 상황 또는 권리관계의 복잡성 등 다양한 원인에 의해 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 원만한 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 본 건 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상권인 서면역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다. 임차인의 대항력이 없어 권리관계는 비교적 명확하며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 불일치, 중복 사건이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 1호선 서면역 초역세권에 위치하여 접근성 및 임대 수요가 높음.

* 편리한 생활 환경: 롯데백화점 등 각종 편의시설 밀집 지역.

* 신축급 건물: 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖춤.

* 안정적인 임대 수익 기대: 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있음.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본 건 오피스텔과 유사한 조건(부산진구 부전동, 더 토포필리아, 전용면적 약 24.33㎡, 15층)의 실거래가 및 호가는 현재 평균적으로 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원 선으로 파악됩니다.

* 인근 서면역 역세권 오피스텔의 임대 시세는 보증금 500만원~1,000만원, 월 차임 50만원~60만원 수준입니다.

* 따라서 감정가 1억 5천만원은 현재 시장 가격과 유사하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 총 인수 보증금: 0원

* 시장 가격 및 감정가를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격에서 시작하는 것이 합리적입니다.

* 본 건의 투자 가치와 잠재적 리스크(용도 불일치 등)를 감안하여, 보수적으로 예상되는 입찰가는 1억 4천 5백만원으로 산정합니다. 이는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.