나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [47] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 14층1408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경62594 (47)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더 토포필리아 14층 1408호

1.3. 건물 정보

구분: 오피스텔 (집합건물)

공부상 용도: 업무시설

현황 용도: 주거용 오피스텔 이용 중

건축 구조: 철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 14층 1408호

전용면적: 24.79㎡ (약 7.5평)

사용승인일: 2021-06-04

1.4. 토지 정보

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.5465629017698386㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

161,000,000원

1.6. 경매 구분 및 매각 대상

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상태

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)으로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 특이사항

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

3.2. 임차인 현황

* 송남진

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자/확정일자: 2021-12-06

* 배당신고일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 송 의 경우 대항력이 없으며, 보증금 및 차임 금액이 명확히 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역 인근에 위치하여 풍부한 유동인구를 자랑합니다. 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

롯데백화점을 비롯한 대형 유통시설, 금융기관, 병원, 다양한 상가 및 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점, 각종 은행, 병원, 관공서 등 도심에서 누릴 수 있는 모든 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 편의성

부산 도시철도 1호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 전 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 용도 불일치

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 점은 추후 법규 위반 여부 확인 및 행정 처분 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 중복사건

동일 물건에 대한 경매가 중복으로 진행될 수 있으므로, 사건 번호 및 진행 상태를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 도시관리계획

최고 높이 제한 지역으로 도시관리계획이 입안 중인 사항은 향후 건물 활용 및 가치에 영향을 줄 수 있으므로 관련 내용을 주시할 필요가 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역은 부산의 주요 상업 지구로, 현재 파악된 정보상으로는 본 물건의 가치에 직접적인 부정적 영향을 미치는 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서면역 초역세권이라는 최고의 입지 조건을 갖추고 있으며, 롯데백화점 인근의 풍부한 상권과 편리한 교통을 누릴 수 있습니다.

감정가는 161,000,000원이며, 전용면적 24.79㎡의 소형 오피스텔로서 투자용 또는 실거주용으로 고려해볼 만합니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 중복사건, 도시관리계획 입안 중인 점 등은 사전에 면밀히 확인해야 할 사항입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 서면역 초역세권, 롯데백화점 인근의 핵심 상권.

* 안정적인 임대 수요: 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 향후 가치 상승 잠재력: 서면 지역의 지속적인 개발 및 도시 활성화 계획 반영 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 161,000,000원

본 물건의 경우, 부산 서면역 인근의 신축급 오피스텔로서 전용면적 24.79㎡(약 7.5평)의 시세는 현재 대략 1억 5천만 원에서 1억 8천만 원 범위로 추정됩니다.

경매 물건의 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있으나, 본 건은 권리 관계가 명확하고 현황 용도도 주거용으로 이용 중이어서 시장에서 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리 및 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다.

추천 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

보수적인 접근 시에는 감정가 수준을, 적극적인 투자 시에는 시세 범위를 고려하여 본인의 투자 전략에 맞춰 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.