나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [48] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 14층1409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (48)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 14층1409호

* 건물명: 더토포필리아

* 토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

* 건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

* 감정가: 1억 6,100만원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다.

* 교통: 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 교통이 편리합니다. 차량 접근 또한 가능합니다.

* 도로: 본건 건물은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 70m, 최고높이 100m)에 해당하며, 도시관리계획 입안 중입니다.

3. 권리분석

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (근저당 등 임의경매 신청)

* 임차인 현황:

* 안병윤 (전입일자 2024-02-16)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건에 대해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 주의사항: 공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중임.

4. 상권분석

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 건물 구성: 해당 건물은 지하 1~2층, 지상 17층 규모로, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 용도로 이용되고 있습니다.

* 생활 편의: 롯데백화점, 서면역 등 부산의 핵심 상업 및 교통 요지에 인접하여 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 혐오시설 조사: 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건 인근에 특별히 식별되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 시내버스 정류장 및 부산지하철 1호선 서면역이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 롯데백화점을 비롯한 대형 쇼핑 시설과 다양한 상업, 문화 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 주택 밀집 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 잘 혼합되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 '업무시설'로 등재되어 있으나 현재 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 추후 관련 법규 위반 시 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있음을 시사하며, 이는 경매 절차 진행 과정에 추가적인 변수가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 도시관리계획이 입안 중인 지역으로, 향후 지역 개발 계획에 따른 용도나 건축물 높이 제한 등에 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역 인근에 위치하여 높은 입지적 가치를 지니고 있습니다. 소형 면적의 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용하기에 적합하며, 감정가는 1억 6,100만원입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 도시관리계획 입안 중이라는 점은 투자 시 신중한 고려가 필요한 리스크 요인입니다. 임차인이 존재하나 보증금 및 대항력이 없어 인수 부담은 없는 상황입니다.

8. 투자 포인트

* 서면역 초역세권이라는 탁월한 교통 및 상업 시설 접근성.

* 소형 면적으로 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 진입 가능.

* 주거 및 업무 공간으로 겸용하여 활용할 수 있는 유연성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 6,100만원

* 현 시세 분석: 주변 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 7.50평)의 오피스텔은 평당 약 2,000만원에서 2,500만원 선으로 거래되고 있습니다. 이를 금액으로 환산 시 약 1억 5,000만원에서 1억 8,800만원 사이의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 감정가(1억 6,100만원)와 현 시세 범위를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 5,000만원에서 1억 7,000만원 사이로 제안합니다. (임차인의 인수 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.