나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [44] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 14층1405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (44)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 14층1405호

건물명: 더토포필리아

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

용도: 공부상 '업무시설', 현황 '주거용 오피스텔' 이용중

감정가: 161,000,000원

총 층수: 지상 17층

해당 층: 14층

사용승인일: 2019년 05월 01일

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다.

주변으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 접근 또한 용이하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

임차인 현황:

* 임차인: 정

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입일자/확정일자: 2021년 12월 30일

배당신고일자: 2024년 11월 28일

대항력: 없음

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원 (해당 임차인은 대항력이 없어 임대차 보증금 인수 부담이 없습니다.)

말소기준권리: 본 건은 임의경매로, 경매 신청 채권자의 근저당권 등이 말소기준권리가 되어 경매 완료 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부전동은 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면역 인근으로, 유동인구가 풍부하고 다양한 상업 시설이 밀집한 지역입니다.

롯데백화점 등 대형 쇼핑몰과 다수의 근린생활시설, 오피스텔이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

인근에 다양한 오피스텔이 다수 분포하고 있어, 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

현재 본 건이 속한 지역은 도시관리계획 입안 중에 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 "서면역" 및 다수의 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰, 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 주거 환경: 건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지, 승강기 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 용도는 '업무시설'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 행정적인 문제나 용도 변경 관련 이슈가 발생할 소지가 있습니다.

* 중복 사건: '중복사건'으로 표기된 점은 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수나 복잡성이 발생할 수 있음을 시사합니다. 추가적인 권리관계 확인 및 법률 자문이 필요할 수 있습니다.

* 도시관리계획 변동: 지역 내 도시관리계획이 입안 중이므로, 향후 계획 변경에 따른 건물의 가치나 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설이 우수하여 주거 및 임대 수익 목적에 적합합니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 중복 사건으로 인한 절차상의 복잡성 등 잠재적 리스크 요인을 가지고 있습니다.

이러한 리스크를 감안하더라도, 합리적인 가격으로 취득 시 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 서면역 도보 거리 및 롯데백화점 인접으로 뛰어난 접근성과 생활 인프라를 제공합니다.

* 꾸준한 임대 수요: 소형 평형 오피스텔로 1인 가구 및 직장인을 대상으로 한 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 감정가 및 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 도시관리계획 입안 중으로, 향후 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 161,000,000원

현 시세 추정: 주변 오피스텔 시세 (전용 24㎡ 내외)는 약 1억 7천만 원 ~ 1억 8천만 원 수준으로 파악됩니다.

인수 보증금: 0원

본 건은 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 중복 사건 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. 따라서 감정가를 기준으로 약 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 145,000,000원 ~ 153,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 현장 조사, 권리 관계 재확인, 유사 물건의 최근 낙찰가율 분석 등 추가적인 심층 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.