나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [40] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (40)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더 토포필리아 14층1401호

건물명: 더 토포필리아

해당층/총층수: 14층/17층

용도: 공부상 '업무시설', 현황 '주거용 오피스텔'

감정가: 150,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

작성일: 2026-06-04

1.2. 면적정보

건물면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하고 있으며, 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 상업 및 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소가 있고 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 건물정보

3.1. 기본제원

건물명: 더 토포필리아

구조: 철근콘크리트구조

지붕: (철근)콘크리트

사용승인일: 2021년 06월 04일

총 세대수: 120호

건물 총 연면적: 7033.43㎡

대지면적: 627.6㎡

건물은 지하 2층/지상 17층 규모입니다.

4. 권리분석

4.1. 채권자 및 임차인현황

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

임차인: 신봉석

보증금: 30,000,000원

차임: 350,000원

배당신고일자: 2024-11-15

대항력: 없음

4.2. 인수되는 권리

인수되는 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

본 물건은 서면역 초역세권에 위치하며, 롯데백화점을 비롯한 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다. 오피스텔, 상가, 주거 시설이 복합적으로 발달하여 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

6. 생활정보

* 편의시설: 롯데백화점, 롯데 에비뉴엘 부산본점, 홈플러스 익스프레스 부전점, 하나로마트 부전점 등 다수의 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 부산도시철도 1호선 서면역이 인접해 있어 시내 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 교육: 주변에 부전초등학교, 초읍중학교, 개금고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건축물대장상 '업무시설'이나 실제 주거용으로 이용 중으로, 이는 추후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등 행정적인 제재의 대상이 될 수 있습니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하여 경매 진행 절차에 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 배당 여부: 대항력 없는 임차인(신봉석)이 존재하나, 배당 신고일자(2024-11-15) 이후 배당이 정상적으로 이루어졌는지, 잔여 채권은 없는지 추가 확인이 필요합니다.

8. 종합의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치한 더 토포필리아 오피스텔로, 2021년 준공된 비교적 신축 건물이어서 외관상 장점이 있습니다. 롯데백화점 등 주요 편의시설 이용이 편리하고 교통이 우수합니다. 권리상 인수할 부담은 없으나, 공부상 용도와 현황 용도의 차이로 인한 행정 리스크는 고려해야 합니다.

9. 투자포인트

* 서면역 초역세권의 탁월한 입지 조건.

* 롯데백화점 등 주요 편의시설 인접.

* 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔.

* 인수되는 권리 및 인수 보증금 없음.

* 시세 대비 저평가될 경우 투자 가치 기대.

10. 예상입찰가 및 시세분석

현재 감정가는 1억 5천만원입니다. 주변 시세 분석 결과, '더 토포필리아' 오피스텔의 유사 면적(전용면적 약 7~8평대)의 최근 매매가는 1억 1천 5백만원부터 1억 8천 5백만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히, 2021년 11월 19일 24A 타입(전용 약 7.9평)이 1억 8,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 현재 제시된 감정가 1억 5천만원은 시장 가격 범위 내에 있으며, 일부 거래 사례보다는 낮은 편에 속합니다.

따라서, 현 시세와 감정가를 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 3천만원에서 1억 5천만원 사이로 판단됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도 불일치로 인한 잠재적 리스크와 향후 명도 과정을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 주변에 특별한 혐오시설이 발견되지는 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.