나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [42] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 14층1403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (42)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 14층1403호

* 건물명: 더 토포필리아

* 구분: 오피스텔

* 공부상 용도: 업무시설

* 현황 용도: 주거용 오피스텔

* 감정가: 150,000,000원

* 토지 면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

* 토지 지분: 3.4807533440927863㎡ (약 1.05평)

* 건물 면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 지하 2층 / 지상 17층 중 14층

* 건축물 사용 승인일: 2021년 06월 04일

* 승강기: 승용 2대, 비상용 1대

1.1. 입지조건

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* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다.

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소가 있고 부산 도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 교통이 매우 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 건물은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)에 해당하며, 도시관리계획 입안 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (부동산 임의경매 신청)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최진경

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024년 09월 10일

* 확정일자: 2024년 10월 29일

* 배당신고일자: 2024년 10월 29일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 대항력이 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.)

* 소멸되지 않는 권리: 조사된 바에 의하면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 명시된 내용 없음)

1.3. 상권분석

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* 중심 상업 지구: 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 편의시설 접근성: 롯데백화점이 인근에 있어 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다.

* 상업 혼재: 각종 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 대중교통 이용 편의: 부산 도시철도 1호선 서면역을 도보로 이용 가능하여 부산 시내 어디든 이동이 용이합니다.

1.4. 생활정보

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* 주거 편의: 오피스텔 밀집 지역으로 기본적인 주거 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통 편의: 서면역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하여 출퇴근 및 외부 활동에 유리합니다.

* 생활 시설: 백화점, 마트, 각종 식당 및 편의시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육 시설: 인근에 학교들이 위치하여 있으나, 오피스텔의 주요 수요층은 직장인으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 용도 불일치: 공부상 용도는 '업무시설'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축법, 세법 등 관련 법규 적용 시 문제가 발생할 소지가 있습니다. (예: 주택 관련 세금 부담, 행정상의 불이익 등)

* 중복사건: 본 건은 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 부동산에 대해 여러 건의 경매가 진행 중이거나, 과거 경매 절차에서 문제가 있었을 가능성을 시사하므로, 입찰 전 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 도시관리계획 입안 중: 해당 지역의 도시관리계획이 입안 중이므로, 향후 개발 계획 변경에 따라 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 부산의 중심 상업 및 교통 요지인 서면역 인근에 위치한 신축급 오피스텔입니다. 롯데백화점과 같은 주요 편의시설이 인접해 있어 입지적 가치가 매우 높습니다. 건물 역시 비교적 최근에 사용 승인을 받아 깔끔한 상태일 것으로 예상됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, '중복사건'이라는 특이사항은 반드시 추가적인 확인 및 면밀한 권리분석이 필요합니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없다는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 최중심 입지: 서면역 역세권의 탁월한 교통 및 상업 중심지로서 높은 임대 수요와 가치를 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하여 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 임차인 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 젊은 직장인 수요에 적합한 소형 면적으로 공실 위험이 낮을 수 있습니다.

1.8. 상세 시세 분석 및 예상 입찰가

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시세 분석:

본건과 유사한 면적(24.33㎡, 약 7.36평)의 오피스텔이 부산진구 부전동 및 서면역 인근에서 거래되는 시세는 해당 건물의 연식, 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 상이하나, 일반적인 소형 오피스텔의 경우 1억 5천만원 ~ 2억 원 내외에서 형성되는 것으로 파악됩니다. 감정가 1억 5천만원은 본건의 면적 및 입지를 고려할 때, 보수적인 감정가로 판단됩니다. 하지만 용도 불일치 및 중복사건과 같은 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가:

위에서 언급된 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

120,000,000원 ~ 140,000,000원

이는 일반적인 낙찰가율 및 시장 상황을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 유사 물건의 낙찰 사례 등을 추가적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 중복사건으로 인한 복잡성을 확인하는 것이 중요합니다.

1.9. 주변 혐오시설 조사 결과

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본 건 소재지인 부산광역시 부산진구 부전동 516-5번지 및 인근 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 롯데백화점, 상업시설, 주거시설이 혼재된 지역으로, 통상적인 도시 환경 내에 위치하고 있습니다.

1.10. 추가 권고사항

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* 현장 방문 필수: 반드시 현장을 방문하여 실제 주거용으로 이용 중인 상태, 건물 관리 상태, 주변 환경 등을 직접 확인하시기 바랍니다.

* 중복사건 확인: 등기부등본 상 다른 경매 사건의 진행 여부와 그 내용을 상세히 파악해야 합니다.

* 용도 변경 가능성 검토: 업무시설을 주거용으로 계속 사용 시 발생할 수 있는 문제점 및 용도 변경 가능성에 대해 관련 기관(구청 건축과 등)에 문의하여 확인하는 것이 좋습니다.

* 임대차 현황 추가 조사: 비록 대항력은 없으나, 계약 관계의 상세 내용 및 명도 관련 절차를 고려하기 위해 추가적인 임대차 현황 조사가 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.