나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [41] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (41)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: (정보 없음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 14층 1402호

용도: 오피스텔 (공부상 '업무시설', 현황 '주거용 오피스텔'로 이용중)

건축일자: 2021년 6월 4일 사용승인

2.3. 면적 정보

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

토지 지분: 3.5465629017698386㎡ (약 1.07평)

건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

건물 지분: 24.79㎡ (약 7.50평)

2.4. 건물 정보

건물명: 더 토포필리아

총 층수: 지하 2층 / 지상 17층 (본건 14층)

건축 구조: 철근콘크리트구조

건물 총 세대수: 120호

2.5. 기타

감정가: 1억 5,300,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 중복사건

주의사항: 공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소가 소재합니다. 부산도시철도 1호선 "서면역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 주변 시설

본건 인근에는 롯데백화점 부산본점, 롯데에비뉴엘 부산본점, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑 시설이 밀집해 있습니다. 또한, 홈플러스 서면점(폐점) 및 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 경매개시결정등기 이전에 등기된 권리 중 가장 먼저 등기된 권리입니다. 제공된 정보에는 채권자 정보만 있어 정확한 말소기준권리 확인을 위해서는 추가적인 등기부등본 확인이 필요합니다.

4.2. 인수되는 권리

제공된 정보상, 임차인 김소연 씨의 경우 대항력이 없으므로 별도의 인수 보증금은 없습니다. 다만, 등기부등본상의 다른 권리관계에 대한 확인이 필요합니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/확정일자: 2024년 8월 12일

* 배당신고일자: 2024년 10월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 0원

4.4. 권리분석 종합

제공된 정보만으로는 완벽한 권리분석이 어렵습니다. 임차인의 대항력은 없으나, 낙찰 후 예상치 못한 추가 권리가 발생할 수 있으므로, 반드시 등기부등본 및 현장 조사를 통해 모든 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산진구 부전동은 서면역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집하여 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

5.2. 주요 상권

서면역을 중심으로 형성된 서면상권은 부산 최대의 번화가 중 하나로, 쇼핑, 문화, 금융, 외식 등 다양한 업종이 밀집해 있습니다. 본건은 이러한 서면상권의 배후 주거지 역할을 할 수 있는 입지에 있습니다.

5.3. 잠재 임대 수익

본건은 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 유사 면적의 오피스텔 임대 시세를 고려할 때, 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 정확한 임대 수익률 산출을 위해서는 주변 오피스텔의 실제 임대 현황 및 공실률 조사가 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

본건은 롯데백화점, 롯데시네마, 각종 은행, 병원, 대형마트(과거 홈플러스 서면점) 등 다양한 편의시설이 도보권 내에 있어 생활이 매우 편리합니다.

6.2. 교통시설

부산도시철도 1호선 서면역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 이동이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중이므로, 향후 행정 처분(이행강제금 부과 등)의 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 리스크이므로, 관련 법규 및 지자체의 행정 지침을 사전에 확인해야 합니다.

7.2. 중복사건

본건은 '중복사건'으로 진행 중입니다. 중복사건이란 이미 진행 중인 경매 사건이 있는데, 동일한 부동산에 대해 다른 채권자가 경매를 추가로 신청한 경우를 말합니다. 이는 경매 절차 진행에 복잡성을 더할 수 있으며, 낙찰 후 인수되는 권리나 배당 관계 등에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 모든 경매 신청이 종결될 때까지 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.

7.3. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 그러나 대규모 상업 및 주거 지역이므로, 주변 개발 계획이나 기타 시설 입주 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7.4. 기타

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 임차인과의 협상이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 총평

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물이지만, 공부상 용도와 현황 불일치, 중복사건 등 몇 가지 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8.2. 장단점 요약

장점:

* 서면역 역세권의 뛰어난 입지

* 롯데백화점 등 풍부한 주변 편의시설

* 비교적 최근 준공된 건물 (2021년)

* 편리한 교통 환경

단점:

* 공부상 업무시설 vs 현황 주거용 오피스텔 불일치 (행정처분 리스크)

* 중복사건으로 인한 절차적 복잡성 및 변수 발생 가능성

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크

9. 투자 포인트

9.1. 강점

서면이라는 부산의 중심지라는 절대적인 입지적 강점을 가지고 있습니다. 지하철역과 백화점 등 주요 시설이 인접해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9.2. 기회

공부상 용도 문제를 해결하고 주거용 오피스텔로 안정적으로 운영할 경우, 서면 지역의 높은 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있습니다. 또한, 중복사건이 원활히 정리될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(전용 24.79㎡)의 오피스텔 매매가는 현재 부산진구 부전동 일대에서 1억 1천만 원 ~ 1억 4천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 1억 5,300,000원으로, 최근 시세와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 임차인의 보증금을 고려할 필요는 없습니다.

다만, 공부상 용도 불일치 및 중복사건 등 잠재적 리스크와 건물의 현황, 향후 명도 및 행정적 부담 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

리스크 요소를 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이를 기준으로 예상 입찰가는 약 1억 2천 2백만 원 ~ 1억 3천 7백만 원 사이가 될 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본건의 명확한 권리관계 확인, 현장 조사 결과, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.