나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [39] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 8층810호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (39)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더 토포필리아 8층 810호

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용)

* 감정가: 155,000,000원

* 토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

* 특수물건정보: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 제반 교통 사정이 양호한 편입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 지하 2층/지상 17층 건물 중 8층 810호에 해당합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)으로 지정되어 있고, 도시관리계획이 입안 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 10,704,000,000원, 2021-06-16 접수)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-06-16 접수)

* 근저당권 (을구 1번, 말소기준권리)

* 주택임차권 (정미애, 10,000,000원, 2026-01-21 말소 예정)

* 임의경매 (부산성의신용협동조합, 8,751,296,835원, 2024-09-19 접수, 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정미애

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2024-03-04

* 확정일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음 (말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 인해 소멸됩니다.)

* 인수되는 권리: 본건 경매로 인해 인수되는 권리는 없습니다. 모든 후순위 권리는 말소될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 부산의 중심 상업 및 교통의 요지인 서면역 인근에 위치하여 풍부한 유동인구를 배후로 하고 있습니다.

* 주변에 롯데백화점, 롯데 시네마 등 대형 편의시설과 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

* 특히 서면역을 중심으로 형성된 상권은 부산 내에서도 높은 집객력을 자랑하며, 오피스텔 및 주거용 부동산에 대한 임대 수요가 꾸준한 곳입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 서면역이 인접해 있어 도심 및 타 지역으로의 이동이 매우 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 롯데백화점, 롯데시네마, 각종 금융기관, 병원, 식당가, 쇼핑몰 등이 도보 거리 내에 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 주거 환경: 주변에 주거용 오피스텔과 상업 시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건축물대장상 '업무시설'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과, 전세/월세 계약 시 불이익 등 법적, 행정적 문제가 발생할 수 있는 요인입니다.

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리 분석 및 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있으며, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중: 토지가치 및 향후 개발 가능성에 영향을 줄 수 있는 도시관리계획이 입안 중에 있어, 관련 규제 변화 여부를 주시할 필요가 있습니다.

* 높은 총 채권액: 등기부등본 상 채권 총액이 100억 원 이상으로 기재되어 있어, 이는 해당 건물 전체 또는 관련 물건에 대한 채무 구조가 복잡함을 시사합니다. (단, 본건 낙찰로 인해 인수되는 권리는 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치하여 탁월한 입지적 가치를 지니고 있습니다. 서면 롯데백화점 인근이라는 점과 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라는 큰 장점입니다. 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때 임대 수익 창출 또한 기대해볼 수 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 중복 및 공동담보 물건이라는 특수성, 도시관리계획 입안 중이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서면역 역세권 및 롯데백화점 인근의 부산 핵심 상업 지구에 위치.

* 높은 임대 수요: 주거용 오피스텔로 이용 시 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성과 각종 편의시설 이용이 매우 편리.

* 향후 가치 상승 잠재력: 부산 중심 상권의 지속적인 개발 및 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

* 시세 분석:

본 건은 전용면적 24.33㎡(약 7.36평)의 오피스텔입니다. 부산 부산진구 부전동 지역의 유사 면적(20-30㎡대) 오피스텔의 최근 시세는 약 1억 3천만원에서 1억 7천만원 범위에서 형성되어 있습니다. 특히 '더 토포필리아'와 같은 비교적 신축이거나 중심 상권에 위치한 유사 오피스텔의 경우, 1억 5천만원 내외에서 거래가 이루어지는 경향을 보입니다. 본 건의 감정가는 1억 5,500,000원으로, 현재 시장 상황 및 본건의 입지, 건물 상태 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

인수되는 권리가 없고, 공부상 용도와 현황 용도 불일치 및 복잡한 채권 관계 등의 리스크를 고려하여, 낙찰 가능한 합리적인 입찰가 범위는 1억 4천 8백만원 ~ 1억 5천 8백만원 으로 예상됩니다. 경쟁 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 변동될 수 있습니다.

10. 주변 시설 조사

본건 소재지(부산광역시 부산진구 부전동 516-5) 주변 지역을 조사한 결과, 주로 상업시설, 업무시설, 주거용 오피스텔 및 단독주택이 밀집해 있으며, 대규모 공업 단지, 폐기물 처리 시설 등과 같은 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변에는 롯데백화점, 금융기관, 병원, 식당가 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.