나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [38] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 8층809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (38)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 8층809호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 1억 58,000,000원

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.5465629017698386㎡ (약 1.07평)

건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

건물지분: 24.79㎡ (약 7.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중임.

1.1. 건축물 정보

건물명: 더 토포필리아

구조: 철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕

지하층: 2개층

지상층: 17개층

총 호수: 120호

해당 호수: 8층 809호

사용승인일: 2021년 06월 04일

연면적: 7033.43㎡ (약 2127.63평)

건축면적: 465.5㎡ (약 140.81평)

대지면적: 627.6㎡ (약 189.85평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)에 해당하며, 도시관리계획 입안 중인 지역입니다.

2.4. 인접 도로상태

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권이전1번신탁등기말소 (등기구분: 갑2, 접수일자: 2021-06-16)

* 근저당권 (권리금액: 10,704,000,000원, 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사) - 말소기준권리

* 주택임차권 (권리금액: 5,000,000원, 권리자: 문단비) - 전입일자 2022-01-21, 확정일자 2022-05-26. 배당신고일자 2024-10-15. 대항력 없음. 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 임의경매 (권리금액: 8,751,296,835원, 권리자: 부산성의신용협동조합) - 부산지방법원 2024타경62594 (채권자)

* 등기부채권 총액: 약 19,455,296,835원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 비고란에 '지상권개요' 관련 기재가 있으나, 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 문

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2022-01-21

* 확정일자: 2022-05-26

* 배당신고일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 부전동 일대는 서면역 역세권으로 롯데백화점, 롯데시네마, 쥬디스태화, 삼정타워 등 대형 쇼핑몰 및 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설과 오피스텔이 공존하는 상업 및 주거 복합 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 서면역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행

* 편의시설: 롯데백화점 부산본점, 롯데에비뉴엘 부산본점, 쥬디스태화, 삼정타워 등 대형 쇼핑몰 및 상업시설 인접

* 교육시설: 인근에 부산진초등학교, 개림중학교, 동천고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있습니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 다양한 주거시설이 혼재되어 있으며, 부근에 공원 등 녹지 공간도 일부 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 용도는 '업무시설'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 주택임대차보호법 적용 등에 있어 별도 확인이 필요할 수 있으나, 실거주 목적 또는 임대 수익 목적에는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중: 해당 지역이 도시관리계획 입안 중에 있어 향후 건축 규제 등에 변동 가능성이 있습니다.

* 높은 채무총액: 총 채무액이 약 194억원에 달하여, 본 건 외 공동 담보로 제공된 다른 자산이 있을 가능성이 높습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 검색 결과, 심각한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 오피스텔 주변은 상업지역으로 다양한 시설이 혼재하므로, 개인적인 기준으로 혐오시설로 판단될 만한 시설이 있는지 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면역 초역세권에 위치한 오피스텔입니다. 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 임대 수익 목적으로 잠재력이 높다고 판단됩니다. 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 있으나, 이는 경매 물건에서 종종 발생하는 사항으로 명확히 인지하고 진행한다면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 채권 총액이 높으나, 이는 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 서면역 초역세권 입지로 높은 직주근접성 및 교통 편의성 확보

* 롯데백화점 등 대형 상업시설 인접으로 풍부한 생활 편의시설 및 임대 수요 기대

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 상품성이 우수함

* 현재 기준시가 대비 향후 시세 상승 가능성 기대

9. 예상 입찰가

감정가는 1억 5,800만원이며, 인근 오피스텔의 시세를 고려할 때, 본 물건의 전용면적(약 7.50평)과 입지조건을 감안하면 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 범위에서 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 최근 실거래가 데이터가 제한적이어서 정확한 시세 파악에는 한계가 있습니다. 따라서, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 추가로 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.