나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [35] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (35)

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더 토포필리아 8층 806호

도로명 주소: 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14 (부전동)

건물 명칭: 더 토포필리아

준공 연도: 2021년 6월 4일

총 층수: 지상 17층 / 지하 2층

전체 세대수: 120세대

1.3. 면적 정보

토지 면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

토지 지분: 3.5465629017698386㎡ (약 1.07평)

건물 면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

건물 지분: 24.79㎡ (약 7.50평)

1.4. 감정가

감정가: 158,000,000원

1.5. 특이사항

중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 자리하고 있습니다. 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소가 있습니다. 또한 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 서면역(1호선, 2호선)까지 도보로 이동 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 인한 권리 변동

본 경매 물건은 임의경매로, 매각으로 인해 소유권 외 권리(저당권, 전세권, 근저당 등)는 말소될 예정입니다. (별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 진재연

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2023년 8월 14일

* 확정일자: 2023년 8월 16일

* 배당신고일자: 2024년 10월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 임차보증금 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 다양한 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

롯데백화점 부산본점, 롯데 애비뉴엘 등 대형 쇼핑 시설과 다수의 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

4.3. 현재 이용 상태

공부상 용도는 '업무시설'이나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중에 있습니다. 이는 향후 관리비 정산, 세금 문제 등에서 주의가 필요할 수 있습니다. [cite: 3, provided]

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

신축급 오피스텔로 현대적인 내부 시설을 갖추고 있으며, 주변에 상업 시설과 주거 시설이 혼합되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기, 주차 타워 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: provided]

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 '업무시설'로 등록되어 있으나, 실제로는 주거용으로 사용 중이므로, 향후 행정상의 제재나 관련 법규에 따른 불이익이 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. [cite: 3, provided]

6.2. 중복사건

중복사건으로 기재되어 있어, 관련 사건 진행 상황 및 권리 관계를 추가적으로 확인해야 할 수 있습니다.

6.3. 도시 관리 계획 입안 중

도시관리계획이 입안 중이라는 점은 향후 지역 개발 계획이나 규제 변경 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 더 토포필리아 오피스텔로, 교통 및 편의시설 이용이 매우 편리한 장점을 가지고 있습니다. 2021년 준공된 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다른 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 해당 부분에 대한 충분한 조사와 이해가 필수적입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자에 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 서면 역세권 핵심 지역으로 높은 임대 수요 기대

* 편리한 교통: 부산 지하철 1, 2호선 서면역 도보 이용 가능

* 풍부한 생활 인프라: 롯데백화점 등 쇼핑, 문화, 금융 시설 근접

* 신축 건물: 2021년 준공으로 현대적인 시설 및 관리 용이성

* 안정적인 임대 수익 가능성 (현황 주거용 이용 시)

9. 예상 입찰가

감정가: 158,000,000원

시세 분석:

* '더 토포필리아' 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 분석 결과, 12평형 기준 최저 호가는 약 1억 1,500만원 수준으로 확인됩니다.

* 2021년 11월, 16층 24A 타입(약 12평)이 1억 8,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 인근 '서면에코팰리스시티' 오피스텔의 전용 30㎡(약 9평) 매물 또한 1억 3,500만원 ~ 1억 9,000만원 선에서 거래 및 호가가 형성되어 있습니다.

* 건물 면적 24.79㎡ (약 7.5평)은 공급면적(12평 내외)보다 작은 전용면적임을 감안할 때, 감정가 1억 5,800만원은 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

감정가 158,000,000원을 기준으로, 임차인 인수 보증금 0원, 현황 주거용 이용에 따른 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 130,000,000원 ~ 155,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다. (정확한 예상가는 현장 조사 및 최근 실거래가, 경쟁률 등을 추가로 파악한 후 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.