나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [36] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 8층807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경62594 부동산 임의경매 사건으로, 부산광역시 부산진구 부전동 516-5번지에 소재한 '더 토포필리아' 오피스텔 8층 807호입니다.

건물명: 더 토포필리아

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (36)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더 토포필리아 8층807호

건물명(신주소): 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14 (부전동)

건물 등기상 용도: 업무시설

현황 용도: 주거용 오피스텔

총 층수: 지하 2층 / 지상 17층

해당 층: 8층

감정가: 158,000,000원

토지 면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

건물 면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공부상 용도와 현황 용도 상이

2.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 주변에 롯데백화점이 소재합니다. 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역이 도보로 접근 가능한 거리에 있어 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 부근에는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있어 도시적인 생활 환경을 제공합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 1호선 서면역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 남측으로는 노폭 약 6미터의 도로에 접해 있습니다.

2.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 파악됩니다. 인수할 권리가 없으므로 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 송근혜: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2021-12-07. 대항력 없음.

* 심수진: 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2024-03-12, 확정일자 2024-03-12, 배당신고일자 2024-11-28. 대항력 없음.

* 정희숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-09. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

비고: 임차인 정희숙의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 전입일자가 존재하므로 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

2.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 부산진구 부전동은 부산의 대표적인 상업 및 업무 중심지로, 풍부한 유동인구를 자랑하는 지역입니다. 서면역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행, 각종 금융기관 및 다수의 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 매우 높습니다. 오피스텔 역시 주거 및 업무 수요가 꾸준히 유지되는 지역입니다. 본 물건은 이러한 상업 지역 내에 위치하며, 주변의 다양한 근린생활시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

2.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 서면역(초역세권) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 롯데백화점, 롯데시네마 등 대형 쇼핑몰 및 문화 시설이 인접해 있으며, 주변에 형성된 상업 지구를 통해 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 주거환경: 서면역 인근 오피스텔 밀집 지역으로, 젊은 층 및 직장인 수요가 높아 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 진행 가능성이 있으므로, 경매 절차 진행 상황을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 차이: 공부상으로는 '업무시설'이나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 추후 재산세 등 과세 문제나 행정 지도 단속 시 문제가 될 수 있으므로, 관련 법규 및 관리사무소 문의를 통해 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 도시관리계획 입안 중: 해당 지역이 도시관리계획 입안 중에 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 건물의 용도 제한이나 건축 관련 규제에 변동이 있을 수 있습니다. 이는 긍정적 또는 부정적 영향을 모두 가져올 수 있으므로, 관련 계획 내용을 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 명확하게 파악되지 않은 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사합니다.

2.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치하여 교통, 생활 편의성, 상업 시설 이용 측면에서 매우 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다. 공부상 용도와 현황 용도가 다르다는 점은 유의해야 할 사항이지만, 주거용 오피스텔로서의 가치를 고려할 때 실거주 또는 임대 수익 목적 모두에서 잠재력이 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 채무나 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 중복사건, 용도 불일치 등의 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

2.

1.7. 투자 포인트

* 최상의 입지: 부산 서면 상권의 중심, 서면역 도보권의 탁월한 접근성.

* 안정적인 수요: 서면 지역 오피스텔에 대한 지속적인 주거 및 업무 수요.

* 안전한 권리관계: 소멸되는 권리 및 인수 부담 없는 권리로서, 명확하고 안전한 취득 가능.

* 미래 가치 상승 잠재력: 활발한 상업 지구 내 위치와 도시관리계획 입안 중인 지역 특성상, 향후 가치 상승 기대.

2.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 158,000,000원입니다. 주변 부동산 시세 조사 결과, 동일 건물 또는 인근 서면역 역세권 오피스텔의 유사 면적(약 24.79㎡)의 경우 170,000,000원에서 185,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

이에 따라, 현 시세와 감정가, 그리고 본 물건의 권리상 장점(인수되는 보증금 없음)을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 170,000,000원에서 178,000,000원 사이로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 경매 경쟁 상황 및 최근 거래 사례를 추가적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.