나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [34] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (34)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 8층805호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 158,000,000원

면적:

* 토지: 3.55㎡ (약 1.07평)

* 건물: 24.79㎡ (약 7.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축 정보:

* 건축연도: 2021년 사용승인

* 구조: 철근콘크리트

* 층수: 지하 2층 / 지상 17층 중 8층

특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다.

주변 환경: 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통:

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스정류소가 소재합니다.

* 부산도시철도 1호선 "서면역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (제시된 정보 기준)

인수 보증금: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자/사업일자: 2023-11-10

* 확정일자: 2023-11-10

* 배당신고일자: 2024-10-16

* 대항력: 없음

권리 분석 요약: 본 경매 사건은 임의경매로, 제시된 정보상으로는 낙찰자가 인수해야 할 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 황 은 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

입지: 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면 지역에 위치하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

유동인구: 롯데백화점, 서면역 등 주변의 주요 시설로 인해 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

업종 분포: 상업지역에 속해 있어 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 혼재하며 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

임대 수요: 서면 지역은 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 있는 곳으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 서면역(1호선) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 부산 시내외로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 롯데백화점을 비롯하여 금융기관, 병원, 다양한 상업 및 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

주거 환경: 현황 주거용 오피스텔로 이용 중이므로, 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 편리한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건축물대장 상 용도는 '업무시설'이나 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 부동산 거래(대출, 전매 등) 시 제한이나 불편을 초래할 수 있으므로, 해당 부분에 대한 확인 및 필요시 행정 절차 검토가 필요합니다.

중복사건: 본 건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 경매 절차 진행 시 여러 사건이 얽혀 있을 수 있으므로, 관련 절차 및 이해관계자 확인에 더욱 세심한 주의가 요구됩니다.

주변 환경: 서면 지역은 번화한 상업 및 유흥 지역의 특성을 가지고 있어, 소음이나 통행량 등 개인의 선호에 따라 호불호가 갈릴 수 있습니다. 다만, 본 건이 위치한 곳에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상권인 서면역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 현재 주거용으로 이용 중이라는 점은 임대 수익 창출 측면에서 긍정적이며, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 중복 사건이라는 점은 입찰 전 충분히 인지하고 리스크 관리가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상권인 서면역 인근 역세권 입지

* 풍부한 교통망 및 생활 편의시설 이용 가능

* 현재 주거용 이용으로 인한 안정적인 임대 수익 기대

* 권리 인수 부담 없음

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 본건 건물명: 더토포필리아

* 전용 면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

* 건축연도: 2021년 사용승인 (준신축)

* 주변 유사 오피스텔 시세 조사 결과:

* 동일 건물(더토포필리아) 유사 면적 실거래가 및 호가: 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원 범위

* 인근 신축급 오피스텔 유사 면적 시세: 1억 5천 5백만원 ~ 1억 6천 5백만원 범위

* 감정가: 158,000,000원

* 인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정:

감정가 1억 5천 8백만원은 주변 시세와 유사하게 책정된 것으로 보입니다. 인수할 권리가 없고 임차인의 대항력이 없는 점을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

현재 시장 상황과 예상되는 경쟁률을 고려하여, 1억 5천만원 ~ 1억 5천 7백만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

1억 5천만원 이하로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있으며, 1억 5천 5백만원 ~ 1억 5천 7백만원 수준에서는 현재 시세 수준에서의 안정적인 취득이 가능할 것으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 명도 가능성, 그리고 당일 경매 법정에서의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.