나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [37] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 8층808호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (37)

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 8층 808호

신주소: 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14 (부전동)

건물명: 더 토포필리아

건축년도: 2021년 6월 4일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.5465629017698386㎡ (약 1.07평)

건물면적 (전용면적): 24.79㎡ (약 7.50평)

건물지분: 24.79㎡ (약 7.50평)

총 공급면적 (참고): 7033.4325㎡ (전체 건물 면적)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 158,000,000원

최초 감정가: 158,000,000원 (2024-06-12 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소가 소재합니다. 또한, 부산 도시철도 1호선 "서면역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

경매 물건으로, 매각으로 인해 소멸되는 권리 내역은 별도 확인이 필요하나, 일반적으로 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (물건명세서 참고사항에 '지상권개요:'만 기재되어 있고 구체적인 내용 없음).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김민아

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2022-05-19

* 확정일자: 2022-05-19

* 배당신고일자: 2024-10-31

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

인수 보증금 합계: 0원. (임차인이 있으나 대항력이 없어 인수 대상이 되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 서면역 인근에 위치하여 롯데백화점 부산본점, 롯데 에비뉴엘 부산본점, 쥬디스태화, 서면지하상가 등 대규모 상업 및 문화 시설과 매우 가깝습니다. 또한, 부전시장, 부전마켓타운 등이 인근에 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

'더 토포필리아' 오피스텔은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물에 속합니다. 전용면적 24.79㎡(약 7.5평) 기준으로, 최근 시세는 매물에 따라 1.15억 원에서 1.4억 원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 해당 물건은 경매 진행 중이므로 시세 변동 및 경매 특성을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다. 주변에 신축 오피스텔인 블루팰리스, 에코팰리스시티 등도 있으며, 이들 오피스텔의 월세는 20만원대부터 80만원대까지 다양하게 분포합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 쇼핑: 롯데백화점 부산본점, 롯데 에비뉴엘, 쥬디스태화, NC백화점 서면점 등 대형 쇼핑몰 이용이 매우 편리합니다.

* 교통: 부산 도시철도 1호선 서면역 역세권으로 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 문화/여가: 부산시민공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면 인근에 위치하여 생활 편의시설, 교통, 문화 시설 접근성이 매우 우수합니다. 다만, 도심 지역의 특성상 소음 발생 가능성은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황의 차이

등기부상 용도는 '업무시설'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 추후 법적 문제 발생 소지 또는 행정적 제재의 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다 [주의사항].

6.2. 중복 사건

본 건은 중복 사건으로 분류되어 있습니다. 중복 사건은 경매 절차의 복잡성이나 이해관계인 간의 분쟁 가능성을 내포할 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 제한사항

본 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)에 해당합니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 지역으로 향후 건축 규제 변경 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상권인 서면역 인근에 위치하여 뛰어난 교통 및 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 비교적 최근에 건축된 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 불일치, 중복 사건이라는 점은 주의가 필요하며, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재합니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수할 보증금은 없으므로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서면역 초역세권으로 유동인구가 많고, 롯데백화점 등 주요 상업시설 밀집 지역에 위치합니다.

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 우수한 교통망: 지하철 1호선 서면역을 비롯한 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 서면 지역 개발 및 도시 재생 사업 추진에 따른 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1억 5,800만 원입니다. 주변 시세는 전용 24.79㎡ 기준 1.15억 ~ 1.4억 원 수준으로 파악됩니다. 임차인의 보증금 및 차임이 명확하고 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 차이, 중복 사건이라는 점을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1억 2,640만 원 ~ 1억 4,220만 원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (본 예상가는 현재 시세 및 감정가를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.