나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [28] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 7층709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (28)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 7층709호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 158,000,000원

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.5465629017698386㎡ (약 1.07평)

건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

건물지분: 24.79㎡ (약 7.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건과 관련된 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-06-16 접수, 10,704,000,000원)입니다.

말소될 권리로는 갑2 소유권이전1번신탁등기말소, 을2 주택임차권(권미경), 갑3 임의경매(부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아)가 있습니다.

권리분석상 특이사항은 없으나, 을2 임차인 권미경은 전입일자 및 확정일자가 2023년 5월 15일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

부동산등기부등본 요약에 따르면 등기부채권 총액은 10,734,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부전동은 부산의 핵심 상업지구인 서면과 인접하여 풍부한 유동인구를 바탕으로 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 각종 근린생활시설, 금융기관, 병원, 쇼핑 시설(롯데백화점, 쥬디스태화 등) 등이 밀집해 있어 상업 기능이 매우 발달한 지역입니다. 또한, 교통의 요지인 서면역을 중심으로 다양한 업종의 상가와 오피스가 밀집되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 부산의 중심 지역인 서면 생활권에 속해 있어 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 교통: 부산도시철도 1호선 서면역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 편의시설: 롯데백화점, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰, 금융기관, 병원, 음식점, 카페 등 다양한 편의시설이 인접해 있습니다.

* 교육: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 용도는 '업무시설'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물 용도 변경 명령 등 행정상의 제재 대상이 될 수 있으며, 매수인이 직접 용도 변경 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 100억 원을 초과하는 점은 해당 부동산의 가치 대비 부채 비율이 매우 높음을 시사합니다. 이는 부동산 자체의 문제라기보다는 채무자의 재정 상태와 관련된 문제일 수 있으나, 경매 진행 과정에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 불명확한 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 높은 채무 총액 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 위험 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 부산의 중심 상업 및 교통의 허브인 서면역 초역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고 접근성이 탁월합니다.

* 다양한 편의시설: 롯데백화점을 비롯한 쇼핑, 문화, 금융, 의료 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 소형 면적: 전용면적 약 7.50평으로 1~2인 가구 또는 소형 사업장 운영에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

최근 부산진구 부전동 일대의 오피스텔 시세를 고려할 때, 본건과 유사한 면적(전용 25㎡ 내외)의 오피스텔 실거래가가 약 4,200만 원 ~ 1억 6,500만 원 수준에서 형성되어 있습니다. 특히, '더 토포필리아' 건물의 다른 호실 실거래가 중 2021년 11월 19일에 12평(전용 24.79㎡)이 1억 8,500만 원에 거래된 사례가 있으나, 이는 2021년 기준이며, 현재 감정가는 1억 5,800만 원입니다.

본건은 공부상 용도와 현황 용도 불일치라는 명확한 리스크가 존재하며, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용과 노력이 필요합니다. 또한, 경매 특성상 시세보다 할인된 가격으로 낙찰받는 것이 일반적입니다.

현 시세와 감정가, 그리고 상기 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 80~90% 수준인 1억 2,000만 원 ~ 1억 4,000만 원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 이용 현황을 확인하고, 용도 변경 가능성 및 소요 비용을 면밀히 검토하시길 바랍니다.

(참고: 주변 혐오시설에 대한 검색 결과에서는 특별히 언급될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.