나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [33] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원에서 진행 중인 2024타경62594 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 8층804호이며, 감정평가액은 155,000,000원입니다.

해당 물건은 오피스텔이며, 토지 면적은 3.48㎡ (약 1.05평)이고 토지 지분도 동일합니다. 건물 면적은 24.33㎡ (약 7.36평)이며 건물 지분 역시 24.33㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 사건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 공부상 용도는 '업무시설'이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하고 있습니다.

주변으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 전반적인 교통 여건이 매우 양호한 편입니다.

건물은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 사건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

권리 분석 결과, 임차인 주자련이 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원에 거주 중입니다.

전입일자 및 확정일자는 2024년 1월 12일이며, 배당신고일자는 2024년 10월 18일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

이에 따라 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 상 특이사항으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있으며, 공부상 용도와 현황 용도 불일치(업무시설 vs. 주거용 오피스텔)에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

건물은 철근콘크리트구조의 지하2층/지상17층 건물 중 8층에 위치합니다.

총 120개의 호실 중 본건은 804호입니다.

일련번호 (20)-(59)에 해당하는 호실들은 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황은 "주거용 오피스텔"로 이용 중입니다.

본 건이 속한 부전동 지역은 부산의 핵심 상권인 서면과 인접하여 유동인구가 풍부하며, 롯데백화점 등 대형 편의시설과 다수의 상업시설, 오피스텔이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

부산도시철도 1호선 "서면역" 역세권에 해당하여 직장인 및 학생 등 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 부산의 대표적인 도심 상업 지역에 위치하여 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

주요 쇼핑 시설인 롯데백화점이 인접해 있으며, 주변에 다양한 상업 시설, 은행, 병원 등이 밀집해 있습니다.

부산도시철도 1호선 서면역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 시내버스 노선도 다양하게 갖추고 있습니다.

오피스텔 밀집 지역으로 1~2인 가구의 주거 선호도가 높은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 용도 불일치: 본건은 공부상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현재 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 구청으로부터 원상복구 명령 또는 이행강제금이 부과될 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

중복사건: 본 사건이 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에서 추가적인 변수나 복잡성이 발생할 수 있습니다.

주차 타워 설비: 주차 타워 설비가 되어 있으나, 오피스텔 규모 대비 주차 공간이 부족할 수 있어 주차 관련 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

임대 관계 미확인: 임차인 주자련 외 다른 임대차 관계는 확인되지 않았으나, 추가적인 점유자나 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없어 현장 조사가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 탁월한 입지 조건과 우수한 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 롯데백화점 등 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 서면역 역세권이라는 점은 꾸준한 임대 수요를 기대하게 합니다.

하지만 공부상 용도와 현황 용도의 불일치 문제는 반드시 인지해야 할 리스크 요인이며, 이는 잠재적인 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 또한 중복사건이라는 점도 고려하여 경매 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

현장 방문을 통해 실제 이용 상태 및 관리 상태를 확인하고, 관련 법규 및 등기부등본 상 권리 관계를 철저히 분석한 후 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

뛰어난 입지: 부산 최대 상권 중 하나인 서면역 역세권에 위치하여 높은 미래가치와 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다양한 편의 시설 접근성: 롯데백화점을 비롯한 대형 상업 시설과 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 감정평가액 및 현재 시세 분석 결과, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

1~2인 가구 선호 주거지: 오피스텔 밀집 지역 특성상 1~2인 가구의 임대 수요가 꾸준하여 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 516-5번지에 위치한 "더 토포필리아" 오피스텔 8층 804호로, 전용면적은 24.33㎡ (약 7.36평)입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 평형대의 오피스텔은 전용 20~25㎡ 기준으로 매매 시세가 약 1억 4천만원에서 1억 7천만원 선에 형성되어 있습니다.

감정평가액은 155,000,000원으로, 현재 시세의 중간 값 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

다만, 본건은 공부상 용도(업무시설)와 현황 용도(주거용 오피스텔)가 불일치하여 향후 이행강제금 부과 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 이러한 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가:

현황 주거용으로 이용 중이며, 유사 면적의 오피스텔 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크를 반영하여 감정가 대비 80~90% 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 130,000,000원에서 145,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 보수적인 접근 방식이며, 실제 현장 조사 결과 및 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.