나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [31] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (31)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더 토포필리아 8층 802호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

토지 지분: 3.5465629017698386㎡ (약 1.07평)

건물 면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

건물 지분: 24.79㎡ (약 7.50평)

감정가: 152,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다.

주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소가 있습니다.

부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본건은 중복사건 및 공동담보 물건입니다.

총 등기부 채권액은 10,714,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이예진

보증금: 10,000,000원

차임: 450,000원

전입일자/확정일자: 2022-11-10

배당신고일자: 2024-10-29

대항력: 없음

참고사항: 임차인 이예진은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 말소기준권리(근저당권)보다 후순위이며, 등기부상 주택임차권(을2)은 말소 예정이므로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 보증금 10,000,000원에 대한 인수 금액은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(접수일자 2021-06-16)입니다.

매각으로 인해 본건에 등기된 권리 중 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 임차인 이예진의 주택임차권(을2) 또한 말소될 예정입니다.

따라서 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 현황

본건이 위치한 건물 내에는 근린생활시설과 업무시설(현 주거용 오피스텔)이 함께 있습니다.

인근에는 롯데백화점을 비롯한 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

서면역 역세권이라는 지리적 이점 덕분에 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

다양한 업종의 근린생활시설이 입점해 있어 소비 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

롯데백화점, 롯데시네마 등 대형 쇼핑 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

주변에 각종 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의 시설이 풍부합니다.

5.2. 주거 환경

서면역을 중심으로 형성된 도심 지역으로, 편의성과 접근성이 매우 뛰어납니다.

다수의 오피스텔이 밀집해 있어 관련 주거 수요가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중이므로, 추후 원상복구 의무나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건이며 공동담보로 진행되고 있어, 경매 진행 상황에 따라 변동이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

감정가는 1억 5200만원으로 책정되었으나, 현재 주거용으로 이용되고 있어 실거주 또는 임대 수익형으로 고려해볼 만한 물건입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

서면역 초역세권 입지로 높은 임대 수요 및 시세 상승 잠재력 보유.

주변 상업 시설 발달로 인한 풍부한 생활 인프라.

건물 자체의 현대적인 설계 및 시설.

현재 주거용으로 이용 중이므로 실수요자에게도 매력적.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(전용 7.5평)의 오피스텔이 부산진구 부전동 및 서면역 역세권에서 일반적으로 1억 4천 5백만원에서 1억 6천 5백만원 범위에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 최근 유사 사례로는 1억 5천만원 내외에서 실거래가 이루어진 점도 확인됩니다. 본건의 감정가 1억 5200만원은 이러한 시세 범위 내에서 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가: 152,000,000원

본건은 서면역 역세권의 준수한 입지를 갖추고 있으며, 전용면적 7.5평으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 소형 오피스텔입니다.

현재 주거용으로 이용 중이며, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

단, 공부상 용도와 현황 용도의 차이는 리스크 요인이므로, 원상복구 비용 등을 감안해야 합니다.

시세 분석 결과, 본건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 약간 상회할 것으로 예상됩니다.

이에, 낙찰 후 명도 및 원상복구 비용 등을 감안하여 예상 입찰가는 감정가의 100% ~ 105% 수준인 152,000,000원 ~ 159,600,000원으로 제안합니다.

보수적으로 접근한다면 1억 5천만원 내외, 적극적으로 입찰한다면 1억 5천 5백만원 ~ 1억 6천만원 수준을 고려할 수 있습니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 실제 현황 조사, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.