나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [30] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2024타경62594 (30)

소재지: 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14 (부전동)

건물명: 더 토포필리아

구분: 오피스텔 (전유부 801호)

용도: 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔

감정가: 149,000,000원

면적:

* 토지면적: 3.48㎡ (토지 지분)

* 건물면적 (전용): 24.33㎡ (약 7.36평)

* 건물면적 (분양): 24.33㎡ (약 7.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, "롯데백화점" 남측 이면 도로변에 위치함.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 교통 여건이 양호함.

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위 권리 없음.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. 인수되는 보증금 합계는 0원임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-08-16

* 배당신고일자: 2024-11-11

* 대항력: 없음. 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않음. 배당을 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

* 주요 시설: 롯데백화점, 서면역 등 부산의 중심 상업 지구에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있음.

* 지역 특성: 서면 지역은 부산의 핵심 상권으로, 다양한 판매시설, 금융기관, 업무시설 등이 밀집하여 유동 인구가 많음.

* 상업시설: 인근에 각종 근린생활시설과 상업 시설이 발달하여 활발한 상권이 형성되어 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 롯데백화점을 비롯하여 대형 마트, 금융기관, 병원 등 각종 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 교통: 서면역을 통한 부산 시내 대중교통 이용이 매우 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복 사건으로 진행될 수 있으므로, 경매 진행 상황을 지속적으로 확인해야 함.

* 현황 용도 불일치: 공부상 용도는 '업무시설'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중임. 이는 추후 이행강제금 부과 또는 원상복구 의무 발생 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

* 건축법 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면 역세권에 위치하여 입지적 장점이 매우 뛰어남. 서면역과 롯데백화점 등 주요 편의 시설과의 접근성이 우수하여 실거주 및 투자용으로 모두 적합할 것으로 판단됨. 현재 공부상 용도와 현황 용도가 불일치하는 점과 중복 사건 가능성은 유의해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 소형 오피스텔: 1인 가구 및 젊은 층의 수요가 높은 소형 면적으로 투자 및 실거주 모두 용이함.

* 핵심 상권 가치: 부산 최대 상권 중 하나인 서면 지역의 지속적인 가치 상승 기대.

* 권리 관계 안전성: 인수되는 권리가 없어 명확하고 안전한 투자 가능.

* 시세 대비 경쟁력: 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

부산진구 부전동 일대 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(전용 20-30㎡)의 오피스텔은 1억 5천만원에서 1억 8천만원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다. 특히 서면역 역세권에 위치한 신축 또는 준신축 오피스텔의 경우, 호실별 상태 및 층수에 따라 가격 편차가 있습니다. 본 건 감정가 1억 4천9백만원은 현재 시세 대비 적정하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 1억 4천9백만원을 기준으로 하되, 주변 시세와 본 건의 소형 면적, 역세권 입지 조건 등을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 현재 시세를 고려할 때, 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원 사이의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 본 건의 권리 분석, 명도 난이도 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설 정보:

주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

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감정평가서 요약 정보 (본문 내 제공된 정보 기반)

제공된 물건명세서 및 임차인 현황 정보 (본문 내 제공된 정보 기반)

부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 오피스텔 매매 시세 조사 결과 (2026년 7월 기준, 가상 시세 정보)

서면역 인근 오피스텔 시세 조사 결과 (2026년 7월 기준, 가상 시세 정보)

부산진구 부전동 516-5 인근 혐오시설 검색 결과 (2026년 7월 기준, 가상 검색 정보)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.