나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [27] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 7층708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (27)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 7층708호

건물명: 더 토포필리아

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 158,000,000원

토지 면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

건물 면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

건축물 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하2층/지상17층 건물 중 7층 708호. 2021년 6월 4일 사용승인.

2. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다.

주변 환경: 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 교통사정이 매우 양호합니다.

토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 권리:

매각으로 인한 소멸: 본건 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 420,000원

전입/확정일자: 2024년 8월 16일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각 후 명도에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 건은 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면역 인근에 위치하여 유동인구와 접근성이 매우 뛰어납니다.

주변에 롯데백화점을 비롯한 다양한 상업 시설, 업무 시설, 주거 시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 상업 기능이 활발하게 이루어지고 있어 투자 가치가 높습니다.

5. 생활정보

교통: 부산지하철 1호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 롯데백화점, 각종 은행, 병원, 식당가 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.

주거 환경: 현대적인 오피스텔 밀집 지역으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상에는 '업무시설'로 되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 추후 지자체로부터 이행강제금이 부과될 수 있는 위험이 있으며, 용도 변경 등 행정적 조치가 필요할 수 있습니다.

중복사건: 본 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있으므로, 정확한 사건 진행 상황 및 중복 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계 불확실성: 현재 파악된 임차인 외 다른 임대차 관계가 존재할 가능성이 있어, 이에 대한 추가적인 조사 및 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역에 위치한 오피스텔로서, 탁월한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

비교적 신축에 가까운 건물(2021년 사용승인)로 관리 상태도 양호할 것으로 기대됩니다.

가 가장 큰 쟁점은 공부상 용도와 현황 용도의 차이이므로, 이 부분에 대한 정확한 사전 조사와 명확한 대처 방안 마련이 필수적입니다.

인수되는 권리가 없어 권리 관계는 비교적 단순하나, 중복 사건 가능성에 유의해야 합니다.

8. 투자포인트

최고의 입지: 서면역 초역세권으로 부산 시내 어디든 이동이 용이하며, 풍부한 배후 수요 확보가 가능합니다.

수익형 부동산: 1~2인 가구의 높은 임대 수요를 바탕으로 꾸준한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

가치 상승 잠재력: 서면 지역 개발 계획 및 도시 환경 변화에 따른 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

경매 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본 건은 감정가 158,000,000원으로 책정되어 있습니다.

주변 시세 및 본 건의 특수사항(공부상 용도와 현황 용도 차이)을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 높습니다.

현황 주거용 오피스텔로 이용 중임을 감안하더라도, 서면역 초역세권의 높은 수요를 고려하면 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 입찰이 이루어질 수 있습니다.

권리 인수 부담이 없고, 입지가 우수하다는 장점을 고려하여, 170,000,000원 을 최적의 입찰 희망가로 제안합니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획과 해당 물건에 대한 최종 분석 결과에 따라 조정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.