나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [29] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 7층710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (29)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 7층 710호

건물명: 더토포필리아

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 155,000,000원

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지지분: 3.4807533440927863㎡ (약 1.05평)

건물면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

건물지분: 24.33㎡ (약 7.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

중복사건, 공동담보 물건임

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치함.

* 주변환경: 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소가 있고 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 도로: 본건 건물은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 70m, 최고 높이 100m)에 해당하며, 도시관리계획 입안 중인 지역임.

3. 권리분석

* 본건은 일괄매각 대상이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 개요는 명시되지 않음.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (접수일자: 2021-06-16) - 권리자: 주식회사서융

* 을1: 근저당권 말소 (말소기준권리) (접수일자: 2021-06-16) - 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 권리금액: 10,704,000,000원

* 을2: 주택임차권 말소 (접수일자: 2025-04-16) - 권리자: 차유빈, 권리금액: 10,000,000원, 전입/확정일자: 2023-09-15

* 갑3: 임의경매 개시결정 (말소) (접수일자: 2024-09-19) - 권리자: 부산성의신용협동조합, 권리금액: 8,751,296,835원

* 등기부채권 총액: 10,714,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 차

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입/확정일자: 2023-09-15

* 배당신고일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 서면역 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역임.

* 주변에 롯데백화점 등 대형 편의시설이 인접해 있어 접근성이 좋고, 다양한 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집하여 배후 수요가 탄탄함.

* 업무시설 용도로 건축되었으나 현재 주거용으로 이용 중인 오피스텔로서, 임대 수익 창출에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 롯데백화점을 비롯한 다수의 상업시설, 은행, 병원, 식당 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능함.

* 교통: 부산 1호선 서면역 역세권이며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 용이함.

* 교육: 주변에 성북초등학교, 부산진여중학교 등이 인접해 있으나, 고등학교는 도보권 내에 위치하지 않음. (리치고 데이터 기준)

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장 상 용도는 '업무시설'이나 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중으로, 공부와의 차이가 존재함. 이는 향후 건축법 등 관련 규제에 따라 문제가 될 소지가 있음.

* 토지이용계획 상 '도시관리계획 입안중'인 지역으로, 향후 도시계획 변경 시 용도 또는 높이 제한 등 추가적인 규제가 발생할 수 있음.

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 상세한 권리분석이 필요함.

* 임대 관계가 미상으로, 현 임차인 외 추가적인 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수함. 감정가는 1억 5,500만원이나, 현재 시세는 더 높을 것으로 예상됨. 공부상 용도와 현황이 불일치하는 점, 도시관리계획 입안 중인 점 등은 주의가 필요하나, 안정적인 임대 수요와 입지적 강점을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 서면역 초역세권 입지로 풍부한 유동인구와 직주근접 수요 확보.

* 생활 편의시설(롯데백화점 등) 인접으로 높은 주거 만족도 기대.

* 향후 개발 가능성이 있는 도시관리계획 입안 지역.

* 현재 주거용으로 이용 중인 업무시설 용도로, 임대 수익 창출 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 155,000,000원임. 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 높음. (별도 시세 조사 필요)

인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 부담이 적으며, 낙찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 결정될 것으로 예상됨. 따라서 155,000,000원 ~ 170,500,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 것으로, 실제 낙찰가는 경매 당시의 경쟁 상황 및 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다. 정확한 시세 조사와 현장 방문을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.