나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [25] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (25)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 7층706호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

감정가: 1억 5,800만원

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

건물면적: 24.79㎡ (약 7.50평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하고 있습니다.

주변으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 부산 시내 이동이 매우 편리한 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 송

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입(사업)일자: 2023-08-11

* 확정일자: 2023-06-05

* 배당신고일자: 2024-11-28

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아니므로, 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 건은 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 많고 배후 수요가 풍부합니다.

롯데백화점 및 다양한 근린생활시설, 상업시설, 오피스텔이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있으며, 이는 임대 수익률 및 향후 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통이 매우 편리하며, 부산지하철 1호선 서면역 역세권이라는 점은 큰 장점입니다. 다양한 버스 노선을 통해 부산 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

생활 편의시설로는 롯데백화점, 각종 마트, 병원, 식당 등이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 모든 것을 쉽게 이용할 수 있습니다.

인근에 오피스텔이 다수 분포하여 비교적 정돈된 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크 요인은 공부상 용도와 현황 이용 상태의 불일치입니다. 공부상에는 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이로 인해 추후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과 등 행정적인 문제가 발생할 수 있습니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 송 이 존재하는 것으로 파악되어 실제 점유 및 임대 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

사건번호에 (25)가 붙어 있고 '중복사건'으로 표기된 점으로 미루어, 동일 물건에 대한 경매 절차가 중복으로 진행되고 있을 가능성이 있으므로, 사건 진행 상황을 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산의 중심지인 서면역 인근, 롯데백화점과 인접한 최적의 입지를 자랑하는 오피스텔입니다. 교통, 생활 편의시설 접근성 등 입지 조건은 매우 우수합니다.

하지만 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 임대차 관계 확인 필요성 등의 리스크 요인을 반드시 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

부동산 임의경매로 권리 관계 자체는 비교적 명확한 편이나, 명도 등 실제적인 절차 진행 시 추가적인 확인 및 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산 최대 상업 및 교통의 요지인 서면역 역세권에 위치하여 임대 및 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 시세 차익 기대: 경매 낙찰을 통해 현재 시장가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 시세 차익 실현이 가능합니다.

* 높은 임대 수요: 서면 지역은 꾸준한 직장인 및 학생 수요가 있어 오피스텔 임대에 대한 안정적인 수요가 뒷받침됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 158,000,000원

인수 보증금: 0원

시세 분석: 본 건이 위치한 부산진구 부전동 서면역 인근 오피스텔의 현재 시세는 전용면적 24.79㎡ 기준으로 약 1억 3천만원에서 1억 8천만원 사이에서 거래되고 있습니다. 감정가 1억 5천 8백만원은 현재 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정: 대항력 없는 임차인이 없고, 인수할 권리가 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 임대 관계 미확인 등 리스크 요인을 고려해야 합니다. 이러한 점을 감안하여, 감정가 대비 70~80% 수준인 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.