나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [24] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (24)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더 토포필리아 7층 705호

신 주소: 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14 (부전동)

건물명: 더 토포필리아

전유 부분: 7층 705호

건물 구조: 철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 중 7층

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

토지 지분: 3.5465629017698386㎡ (약 1.07평)

건물 면적: 24.79㎡ (약 7.50평)

건물 지분: 24.79㎡ (약 7.50평)

토지 용도지역: 일반상업지역

건물 용도 (공부상): 업무시설 (건축물표제부 기준)

건물 용도 (현황): 주거용 오피스텔 (주의사항 및 감정평가서 요약 참고)

건축물 현황:

* 대지 면적: 627.6㎡ (약 189.89평)

* 건축 면적: 465.5㎡ (약 140.81평)

* 연면적: 7033.4325㎡ (약 2127.75평)

* 건폐율: 74.17%

* 용적률: 1022.78%

* 사용승인일: 2021년 06월 04일

1.3. 매각 정보

감정가: 158,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (명세서상 기재 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다.

* 주변으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하고 있습니다.

* 토지의 형상은 인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용 중입니다.

* 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부산도시철도 1호선 "서면역"이 인근에 있어 대중교통망이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본 건과 관련된 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리들에 대한 정보는 제공된 자료에 명확히 기재되어 있지 않으나, 일반적인 임의경매 절차에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2024년 09월 20일

* 배당신고일자: 2024년 11월 28일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 기재된 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건 소재지는 "롯데백화점" 인근으로, 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역입니다.

* 다양한 근린생활시설이 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 토지 이용 계획

* 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)으로 지정되어 있으며, 도시관리계획이 입안 중인 지역입니다. 이는 향후 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 시설

* 건물은 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 17층 규모입니다.

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경

* "서면역" 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 주거 및 출퇴근이 용이합니다.

* 주변에 백화점, 상업 시설 등이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

* 본건의 공부상 용도는 '업무시설'이나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중에 있습니다. 이는 향후 세금 문제, 민원 발생, 또는 불법 건축물로 인한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 이러한 현황 불일치는 등기부등본상의 내용과 실제 이용 상태가 다르므로, 낙찰자는 해당 내용을 인지하고 인수 또는 시정해야 할 부분이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 중복사건

* 본 건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 동일한 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행될 수 있으며, 이는 사건 진행 절차나 인수되는 권리에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 기타

* 임대 관계는 미상으로, 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 명도 소송이 필요할 수 있습니다. (단, 본건 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없습니다.)

* 토지이용계획 상 도시관리계획 입안 중인 사항은 향후 건축 규제에 변동을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가 1억 5천 8백만원으로, 아파트와 달리 오피스텔의 경우 전용면적 대비 높은 감정가가 책정되는 경향이 있습니다. 공부상 용도와 현황 불일치, 중복사건 등 몇 가지 리스크 요인이 존재하나, 법적으로 인수되는 권리가 없고 명확한 임차인 리스크도 없어 권리 분석 측면에서는 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 현황 주거용 오피스텔로 이용 중이라는 점은 낙찰 후 주거용으로 계속 이용 시 양도세 등 세금 신고 시 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 상권인 서면 인근에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

* "서면역" 역세권으로 교통이 편리하며, 롯데백화점 등 주요 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 저렴한 면적 대비 감정가로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치를 해소하고 주거용으로 활용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석을 위해 제공된 JSON 파일에는 오피스텔 매매/임대 정보가 포함되어 있지 않아 정확한 시세 비교 분석이 어렵습니다.

* 입력된 감정가는 158,000,000원입니다.

* 본건의 경우, 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 권리가 없으므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 일반적으로 오피스텔 경매는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다.

* 본건의 면적 (24.79㎡)과 위치, 그리고 공부상 용도와 현황 불일치라는 리스크 요인을 고려할 때, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 이는 주변 유사 물건의 실거래가, 최근 경매 낙찰가율, 본건의 실제 상태 (수리 필요 여부, 내부 상태 등)를 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.