나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [21] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (21)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 7층702호

건물명: 더 토포필리아

용도: 오피스텔 (공부상 '업무시설', 현황 '주거용 오피스텔' 이용중)

감정가: 152,000,000원

토지면적(지분): 3.55㎡ (약 1.07 평)

건물면적(전용): 24.79㎡ (약 7.50 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물사용승인일: 2021년 6월 4일

총 층수: 17층 (해당 층: 7층)

건물 내 총 호수: 120호

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다. 주변으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 대중교통 이용이 매우 편리하며, 인근에 시내버스정류소가 있고 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 임차인 현황으로는 전희은 씨가 거주 중이나, 전입일자 및 확정일자가 2022년 12월 16일이며, 배당신고일자가 2024년 10월 16일임에도 불구하고 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 부산의 대표적인 상업 중심지인 서면과 인접하여 유동인구가 풍부하고 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다. 롯데백화점, 백화점, 금융기관, 병원, 각종 판매시설 및 음식점 등 상업시설이 잘 갖추어져 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 오피스텔 및 주거 시설이 다수 분포하고 있어 배후 주거 수요도 확보하고 있습니다. 검색 결과 상, 본건 인근에서 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통 환경: 부산도시철도 1호선 서면역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 시내버스 노선 또한 다양하게 구축되어 있습니다. 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성이 우수합니다.

편의시설: 롯데백화점 등 대형 상업시설이 인근에 위치하여 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 각종 금융기관, 병원, 식당, 카페 등 생활 편의시설 또한 풍부합니다.

주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있으며, 건물 자체적으로 승강기, 주차타워 등 편의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 용도 차이: 본건은 공부상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이러한 용도 불일치는 향후 주택담보대출 이용 시 제한이 있거나, 추후 매각 시 매수자에게 불리하게 작용할 가능성이 있습니다. 다만, 오피스텔의 경우 이러한 경우가 흔하여 시장에서 어느 정도 용인되는 부분이 있습니다.

중복사건: '중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 추가적인 경매 절차나 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 다만, 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업지구인 서면 인근에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 건물 상태 및 내부 시설 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 또한, 임차인이 대항력이 없어 인수할 보증금이 없고, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 존재하며, 이는 향후 재산권 행사나 금융 이용에 일부 제약이 될 수 있는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. '중복사건' 표기 역시 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 부산의 중심지 서면과 인접하여 교통, 상업, 문화 등 모든 인프라가 집약된 지역에 위치합니다.

신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로 비교적 최신식이며, 현대적인 내부 시설을 기대할 수 있습니다.

안정적인 권리 관계: 인수할 보증금이 없고 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 경매 물건입니다.

활발한 임대 수요: 서면 지역은 직장인 및 학생들의 주거 수요가 높아 공실률이 낮은 지역으로, 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 152,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가를 조사한 결과, 본건과 유사한 면적(약 24-27㎡)의 경우 4,200만원부터 16,500만원까지 비교적 폭넓은 가격 분포를 보이고 있습니다. 특히 2021년 11월 동일 건물 '더 토포필리아'의 전용 24㎡ 오피스텔이 1억 8,500만원에 실거래된 사례가 있습니다.

현황 주거용으로 이용 중인 점, 신축 건물인 점, 그리고 우수한 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 인정받을 수 있는 물건으로 판단됩니다. 하지만 경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 낙찰받는 것이 중요하며, 인수되는 권리가 없는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 80~90% 수준인 120,000,000원 ~ 140,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건에 대한 구체적인 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.