나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [23] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (23)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더 토포필리아 7층704호 (신주소: 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14)

* 건물명: 더 토포필리아

* 용도: 오피스텔 (공부상 '업무시설', 현황 '주거용 오피스텔')

* 건물 규모: 지하 2층 / 지상 17층 중 7층 704호

* 감정가: 1억 5,500만원

* 토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

* 건물면적: 24.33㎡ (약 7.36평) (전유 면적)

* 총 대지면적: 627.6㎡ (약 189.91평)

* 총 건물 연면적: 7,033.43㎡ (약 2,129.62평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재, "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다.

* 부근 환경: 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 부산도시철도 1호선 "서면역"이 인근에 소재하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 도로: 본건 건물은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)에 해당됩니다. 현재 도시관리계획이 입안 중에 있어 향후 변경 가능성이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

* 감정평가서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2024년 2월 27일

* 확정일자: 2024년 4월 9일

* 배당신고일자: 2024년 10월 15일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 부전동은 부산의 핵심 상업지구인 서면과 인접하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 주변에 롯데백화점을 비롯한 대형 쇼핑 시설, 금융기관, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 이루어져 있습니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설이 주를 이루는 복합 상권으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 롯데백화점, 금융기관, 병원, 각종 식당 및 상점 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설을 가까이에서 이용할 수 있습니다.

* 주거환경: 주변에 오피스텔 및 주거용 건물이 다수 분포하여 정주 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현재는 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 추후 행정 처분이나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

* 중복사건: 동일 부동산에 대한 중복 경매 사건의 존재는 추가적인 법적 절차나 이해관계 충돌의 소지가 있을 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 변경 가능성: 도시관리계획 입안 중인 사항은 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설 존재 여부: 주변 지역에 대한 조사 결과, 현황 시설이나 기타 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다.

* 건물 자체의 이용 상태(주거용 오피스텔)와 공부상 용도(업무시설)의 차이가 가장 큰 고려 사항이며, 이에 대한 명확한 이해와 대비가 필요합니다.

* 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 종합적으로 볼 때, 입지 조건을 바탕으로 한 시세차익 또는 임대 수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 중심인 서면역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 풍부한 배후 수요: 다수의 오피스텔 및 상업 시설이 밀집한 지역으로, 1~2인 가구 및 소규모 사업체의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 안정적인 임대 수익 가능성: 상업 중심지에 위치하여 임대 공실 위험이 상대적으로 낮을 것으로 보입니다.

* 향후 가치 상승 기대: 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화에 따라 자산 가치 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 5,500만원

* 인수 보증금: 0원

* 제공된 오피스텔 매매/임대 정보 JSON 분석이 누락되어, 본 건의 정확한 현 시세 및 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다.

* 일반적으로 소형 오피스텔의 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 실제 입찰가는 해당 물건의 현황, 권리 관계, 법원 경매 진행 상황, 경쟁자 수 등 다양한 요인에 따라 달라집니다.

* 따라서, 본 건의 최신 실거래가, 인근 유사 물건의 임대료 수준, 공실률 등을 면밀히 조사하신 후, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 보수적으로 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.