나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [22] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (22)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 7층 703호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

건물 층수: 지하 2층 / 지상 17층 중 7층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 149,000,000원

토지 면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지 지분: 3.4807533440927863㎡ (약 1.05평)

건물 면적 (전용 면적): 24.33㎡ (약 7.36평)

건물 지분: 24.33㎡ (약 7.36평)

건물 공급 면적: 40.25㎡ (약 12.17평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다.

부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다.

가로구역별 최고높이 제한 지역(2024-06-12 기준높이 70m, 최고높이 100m)에 해당합니다.

도시관리계획이 입안 중인 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

총 등기부채권액은 약 10,734,000,000원입니다.

주요 권리로는 신탁말소, 근저당, 주택임차권, 임의경매 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 우승원

보증금: 30,000,000원

차임: 300,000원

전입일자 / 확정일자: 2023-12-05

배당신고일자: 2024-10-14

대항력: 없음.

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상이 될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸되는 권리

말소기준 권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (접수일자: 2021-06-16)입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권

* 우승원 주택임차권 (등기부상 말소로 기재)

* 부산성의신용협동조합 임의경매 개시 결정

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

건물명: 더토포필리아

구조: 철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 17층

준공일: 2021년 6월 4일

총 호실 수: 120호 (해당 물건은 703호)

주요 용도: 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔

4.2. 주변 상업시설

롯데백화점 등 대형 상업시설이 인접해 있으며, 부근에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점, 서면역 상권 등 풍부한 편의시설 이용이 가능합니다.

마트, 병원, 은행 등 생활에 필요한 각종 시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 주거 환경

이면 도로변에 위치하여 소음의 영향은 비교적 적을 것으로 보이며, 주변이 오피스텔 및 주택가로 형성되어 있어 주거 환경으로 무난합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황의 차이

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

이는 추후 건물 사용에 있어 행정 처분(이행강제금 부과 등)이나 금융기관 대출 시 제한 등 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 중복사건, 공동담보

본 물건은 중복사건이며 공동담보로 진행되고 있습니다.

이로 인해 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변을 조사한 결과, 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 부산의 핵심 상업지구인 서면역 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

감정가는 1억 4,900만원으로, 최근 시세 수준을 반영한 합리적인 금액으로 판단됩니다.

임차인 관련 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 권리분석상 리스크는 적은 편입니다.

다만, 공부상 용도와 현황의 차이, 중복사건 및 공동담보 등의 특이사항은 반드시 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 서면역 초역세권 입지로 탁월한 교통 및 입지 조건.

* 롯데백화점 등 풍부한 생활 편의시설 접근성.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 상품성 양호.

* 대항력 있는 임차인 및 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리관계 부담 적음.

8.2. 단점

* 공부상 용도와 현황 불일치로 인한 잠재적 행정 리스크.

* 중복사건 및 공동담보로 인한 경매 진행의 불확실성.

* 경쟁이 치열한 오피스텔 시장에서의 차익 실현 가능성 검토 필요.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건과 유사한 면적(전용 약 24㎡, 공급 약 40㎡)의 '더토포필리아' 오피스텔은 최근 임대차 거래에서 보증금 1,000만원~3,000만원에 월세 50만원~60만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 해당 지역 오피스텔 수요가 꾸준함을 시사합니다.

다른 경매 사례에서 '더토포필리아' 내 유사 오피스텔(감정가 약 1억 6,100만원)이 약 1억 2,100만원에 낙찰된 사례가 있어, 감정가 대비 약 75% 수준의 낙찰률을 보였습니다.

주변 일반상업지역의 오피스텔 시세는 전용 24㎡ 기준 대략 1억 3천만원에서 1억 7천만원 사이로 추정됩니다.

현재 감정가 1억 4,900만원은 이러한 시세 범위 내에 있으며, 신축급 건물의 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

위 시세 분석 및 경쟁 상황을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 80% ~ 85% 수준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 122,000,000원 ~ 127,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

본 보고서에서는 신중한 접근을 위해 예상 입찰가를 122,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.