나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [15] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (15)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 4층 404호

용도: 오피스텔

감정가: 182,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

토지 지분: 6.149974697048445㎡ (약 1.86평)

건물 면적: 42.99㎡ (약 12.99평) (전유 면적)

건물 지분: 42.9875㎡ (약 12.99평)

1.4. 건물 정보 (더토포필리아)

준공일: 2019년 09월 30일

구조: 철근콘크리트구조 / (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 2층 / 지상 17층

해당 층수: 4층

총 호실 수: 120호

1.5. 특이사항

중복사건, 공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔" 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소가 있고 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준 높이 70m, 최고 높이 100m)이며, 도시관리계획이 입안 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

경매개시일: 2024타경62594

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건 명세서상 기재된 내용이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의: 임대관계가 미상이므로, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 미상으로 인한 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

롯데백화점 부산본점, 쥬디스태화, 삼정타워 등 주요 상업 시설이 인접해 있어 유동인구가 풍부하고 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 다양한 근린생활시설, 쇼핑몰, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 반경 내에서 직/간접적으로 영향을 미칠 수 있는 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

롯데백화점, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰과 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

서면역(1호선)이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 시내버스 노선 또한 다양하게 갖추고 있습니다.

5.3. 건물 내부 설비

위생 및 급ㆍ배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

사건에 중복 사건 정보가 있어, 해당 사건과의 연관성 및 잠재적 권리관계 복잡성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 불일치

건축물대장상 용도는 "업무시설(오피스텔)"이나, 현황은 "주거용 오피스텔"로 이용 중입니다. 이는 향후 행정 처리 시 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획의 변경 가능성

도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 도시계획 변경에 따른 건축 제한 또는 개발 방향 변화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다. 롯데백화점 등 주요 편의시설 접근성이 뛰어나며, 현재 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 중복 사건 처리, 공부상 용도와 현황의 차이, 도시관리계획 입안 중인 점 등을 종합적으로 고려하여 입찰을 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권인 서면역과 롯데백화점 인근의 탁월한 입지.

* 높은 생활 편의성과 풍부한 유동인구를 갖춘 지역.

* 현재 주거용으로 사용되는 점을 감안한 안정적인 임대 수익 가능성.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 182,000,000원입니다. 유사 물건의 실거래가 및 현재 호가를 종합적으로 고려한 시세 분석 결과, 주변 오피스텔의 경우 전용면적 약 40~43㎡ (약 12~13평) 기준으로 1억 1천만 원에서 1억 8천만 원 사이의 거래 사례가 확인됩니다.

특히, '더토포필리아' 오피스텔의 경우 2021년 11월 19일에 전용 24A 타입(12평)이 1억 8,500만 원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, '서면베르빌' 오피스텔의 전용 34㎡(10평)가 2026년 4월 11일 5,800만 원에 거래된 사례도 있습니다. '경동파크타워'의 경우 25.28㎡(7.6평)가 2026년 5월 6일에 6,700만 원에 거래된 사례가 있습니다. '부전동 큐브' 오피스텔 27A 타입(8평)은 2026년 6월 29일 9,500만 원에 거래되었습니다.

이러한 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세 범위는 약 1억 4천만 원에서 1억 7천만 원 수준으로 추정됩니다.

본 물건은 권리 인수 금액이 0원이므로, 감정가 182,000,000원 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 유리합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1억 4천만 원 ~ 1억 5천 5백만 원 사이에서 시세 및 낙찰 동향을 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.