나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [20] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

특수물건정보: 중복사건

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 7층701호

용도: 오피스텔 (공부상 '업무시설', 현황 주거용으로 이용 중)

건물명: 더 토포필리아

총 동수: 1개동

총 세대수: 120세대 (집합건물)

건물 층수: 지하 2층 / 지상 17층

본건 위치: 7층 701호

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.48㎡

토지 지분: 3.4807533440927863㎡

건물면적: 24.33㎡

건물 지분: 24.33㎡

건물면적 (평): 약 7.36평 (24.33㎡ / 3.3058㎡/평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 149,000,000원 (1억 4천 9백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

1.5. 주요 특이사항

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하고 있습니다. 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 부산도시철도 1호선 "서면역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김세아

보증금: 10,000,000원 (1천만원)

차임: 450,000원 (45만원)

전입일자: 2024년 4월 2일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2024년 12월 4일

대항력: 없음

비고:

3.2. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리관계 요약

본 건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 등기부상 권리는 없습니다. 임차인 김세아는 전입일자가 있으나 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부전동 일대는 서면역과 롯데백화점을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 다양한 근린생활시설, 금융기관, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 토지이용계획

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 70m, 최고높이 100m)

* 도시관리계획 입안 중

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 롯데백화점 부산본점, 롯데 에비뉴엘 부산본점 등 대형 쇼핑몰 인접

* 다양한 은행, 병원, 식당, 카페 등 근린생활시설 이용 용이

5.2. 교육시설

* 인근에 성지초등학교, 부산진중학교 등이 위치

* 부산동고등학교 등 다수 학교 인접

5.3. 주거환경

오피스텔 및 다양한 주거 시설이 혼재되어 있으며, 도심 생활권의 편리함을 누릴 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 용도는 '업무시설'이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 점은 향후 양도 시 세금 문제나 금융기관 대출 심사 등에서 불이익이 발생할 수 있는 요인입니다.

6.2. 중복사건

중복사건으로 등록되어 있어 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 높이 제한

가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 신축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업지구인 서면역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 롯데백화점 등 주요 편의시설 접근성이 뛰어나며, 오피스텔로서 기본적인 주거 및 업무 기능을 수행할 수 있는 입지입니다. 다만, 공부상 용도와 현황이 다른 점, 중복 사건이라는 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 도심 상권: 서면역과 롯데백화점 등 부산의 주요 상업 중심지에 위치하여 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교통망: 부산도시철도 1호선 서면역을 이용한 역세권 입지로 시내외 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 인프라 완비: 백화점, 쇼핑몰, 각종 상업시설, 편의시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

* 임대수요: 도심의 직장인 수요 등을 고려할 때 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(24.33㎡, 약 7.36평)의 오피스텔 시세를 고려할 때, 부전동 일대의 최근 실거래가는 약 7천만원에서 1억 1천만원 수준으로 파악됩니다. 특히 '더 토포필리아' 오피스텔은 2021년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 1억 4천 9백만원입니다. 유사한 면적의 다른 오피스텔 실거래가 범위(7천만원~1억 1천만원)와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. '더 토포필리아' 자체의 최근 거래량은 많지 않은 것으로 나타나, 정확한 시장 가격 형성에 신중한 접근이 필요합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 감정가, 그리고 물건의 현황(주거용 이용)을 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 가치를 7천만원에서 9천만원 범위로 예상할 수 있습니다.

따라서, 감정가보다 낮게, 시장 시세 범위 내에서 경쟁률을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

보수적으로 접근한다면, 7천만원 후반에서 8천만원 중반 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가 범위: 7,800만원 ~ 8,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.