나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [18] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (18)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

중복사건: 해당 (중복사건, 특수물건정보: 중복사건)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 565,000,000 원

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 12.93㎡ (약 3.91평)

토지지분: 12.933008726098969㎡ (약 3.91평)

건물면적: 90.40㎡ (약 27.35평)

건물지분: 90.4㎡ (약 27.35평)

건축물 용도: 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔

건축구조: 철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕

층수: 지하2층/지상17층 중 5층 (503호)

건축일자: 사용승인일 2021년 06월 04일

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하고 있으며, 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소가 있고 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 70m, 최고높이 100m)에 해당합니다.

2.4. 주변시설 및 혐오시설

본건은 부산 최대 상업지구 중 하나인 서면역 인근에 위치하여 롯데백화점, 쥬디스태화, NC백화점 등 대형 쇼핑몰 및 금융, 행정, 상업 시설이 밀집해 있어 생활 및 업무 환경이 매우 우수합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 인해 말소되는 권리(예: 근저당, 가압류 등)가 대부분일 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (※ 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있으므로, 이에 대한 추가 확인 및 명확한 파악이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산진구 부전동 일대는 서면역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 오피스텔, 근린생활시설, 상업시설 등이 밀집하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 용도 활용

공부상 용도는 "업무시설"이나 현황은 "주거용 오피스텔"로 이용 중으로, 주거 및 업무 복합 용도로 활용이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 주변 시세 및 동향

인근 오피스텔의 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 서면역 인근은 부산의 대표적인 중심상업지구로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

하지만 최근 오피스텔 시장은 금리 및 정책 변화에 민감한 편이므로, 실제 투자 시점의 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점, 쥬디스태화, NC백화점 등 대형 쇼핑몰이 인접해 있어 편리한 쇼핑이 가능합니다. 또한, 은행, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변에 부산동고등학교, 개림중학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 주거환경

서면역 인근의 활발한 상업지역에 위치하나, 이면 도로변에 위치하여 소음 및 공해 영향은 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

5.4. 건물 설비

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 진행 중인 다른 경매 사건과의 연관성 및 절차상의 변동 가능성을 확인해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

공부상 용도는 "업무시설"이나 현황은 "주거용 오피스텔"로 이용 중인 점은 향후 용도 변경 또는 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 임대관계 미상

임차인 현황이 미상으로, 명도 및 법적 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 초역세권 입지

부산 최대 상권 중 하나인 서면역 초역세권에 위치하여, 교통 편리성과 풍부한 배후 수요를 동시에 확보하고 있습니다.

7.2. 미래가치

지속적인 도시 개발과 상권 활성화에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

7.3. 실사용 및 투자 겸용

업무시설 및 주거용 오피스텔로 활용 가능하여 실사용과 투자 목적 모두에 부합할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건 부산지방법원 2024타경62594 (18) 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 편의성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 공부상 용도와 현황이 다른 점, 임대관계가 미상인 점, 중복사건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 그러나 탁월한 입지 조건과 개발 잠재력을 고려할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 관리한다면 합리적인 가격으로 취득하여 시세차익 및 임대수익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 565,000,000원입니다. 현재 서면역 인근 오피스텔의 평균 시세는 면적, 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

유사 면적(약 90㎡) 오피스텔의 경우, 최근 실거래가 및 호가는 대략 500,000,000원에서 600,000,000원 이상으로 파악됩니다.

감정가는 시장 시세 범위 내에 있으며, 급매 또는 특수 물건으로 인한 가격 조정 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

감정가(565,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 시세를 고려하고 입찰 경쟁률 및 물건의 구체적인 상태를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

보수적으로 접근 시: 감정가 대비 90% ~ 95% 수준

약 508,500,000원 ~ 536,250,000원

적정 가격으로 입찰 시: 감정가 대비 95% ~ 100% 수준

약 536,250,000원 ~ 565,000,000원

최종 예상 입찰가: 530,000,000원 ~ 550,000,000원

상기 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가를 기준으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 물건, 입찰 당시 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.