나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [19] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (19)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 5층 504호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용)

* 감정가: 74,000,000원

* 토지면적: 2.51㎡ (약 0.76평)

* 토지지분: 2.508989386437618㎡ (약 0.76평)

* 건물면적: 17.54㎡ (약 5.31평)

* 건물지분: 17.5375㎡ (약 5.31평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항/특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치함.

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

* 도로: 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 건물 정보: 철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 5층 504호임. 해당 건물(더토포필리아)은 2021년 6월 4일에 사용승인되었으며, 총 120세대(전유부 정보 기준)로 구성됨. 건물 연면적은 7,033.43㎡임.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2022-11-28

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 인수되는 임차 보증금 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: (정보 없음 - 지상권 개요: 정보 없음)

1.3. 상권분석

* 본건은 부산의 주요 상업 및 교통 중심지인 서면역 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역임.

* 주변에 롯데백화점 등 대형 편의시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 각종 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하여 상업시설 입지에 유리함.

* 서면역을 중심으로 형성된 상권은 부산 내에서도 핵심적인 상업 지구로, 임대 수익 및 시세 상승 잠재력이 높은 지역임.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 서면역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 편의시설: 롯데백화점, 롯데에비뉴엘, 쥬디스태화 등 대형 쇼핑몰과 각종 상업시설, 병원, 은행 등이 풍부하게 위치하여 생활 편의성이 높음.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 편의성이 높으며, 소형 면적으로 1인 가구 및 젊은 층의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하므로, 입찰 전 해당 사건들의 진행 상황 및 처리 방안을 면밀히 확인해야 함.

* 현황과 공부상 용도 불일치: 공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)"이나 현황은 "주거용 오피스텔"로 이용 중임. 이는 향후 행정 처리나 명도 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있음.

* 임대차 정보 미확인: 임대 관계가 미상이며, 임차인 한 의 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 배당 가능 여부 및 법적 권리 관계를 명확히 확인해야 함. (단, 대항력 없음으로 명시됨)

* 토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있음. 또한 도시관리계획 입안 중인 사항이 있어 향후 지역 용도나 건축 관련 규제 변경 가능성을 염두에 두어야 함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 부산 서면역 인근에서 직접적으로 본 건물과 연관된 혐오시설은 확인되지 않았으나, 대규모 사업장 및 폐기물 처리시설이 서부산권에 집중된 사례가 언급된 바 있음. 본건의 직접적인 영향은 없을 것으로 보이나, 광범위한 지역 개발 계획 시 고려될 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산의 핵심 상업지구인 서면역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있음.

* 교통, 편의시설, 상업 시설 접근성이 매우 우수하여 투자 및 실거주 가치가 높다고 판단됨.

* 다만, 중복 사건, 공부상 용도와 현황의 불일치, 임대차 정보의 일부 불확실성 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 최대 상권 중 하나인 서면 중심에 위치하여 임대 수익률 및 향후 시세 상승 잠재력이 높음.

* 편리한 교통망: 지하철 1호선 서면역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선으로 시내외 접근 용이.

* 풍부한 생활 인프라: 롯데백화점 등 대형 쇼핑 시설, 금융, 의료, 문화 시설 인접.

* 소형 면적: 17.54㎡(약 5.31평)의 소형 오피스텔로 투자 진입 장벽이 낮고, 1인 가구 중심의 임대 수요 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 74,000,000원 (7,400만원)

* 시세 분석:

* 제공된 정보에 따르면, 본건은 부산 서면역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 2021년 신축된 '더 토포필리아' 건물 내에 있음.

* 유사 오피스텔의 월세 시세는 보증금 1,000만원 기준 월 25만원~55만원 수준까지 다양하게 형성되어 있으나, 본건의 면적(17.54㎡)은 소형에 속함.

* 2021년 11월 기준 '더토포필리아'의 24.79㎡ 타입의 최고 호가(매매)가 1.15억 원 수준이었으나, 이는 당시 시세임. 현재 경매 물건의 감정가는 7,400만원으로, 당시 호가보다는 낮은 수준임.

* 본건은 인수되는 임차 보증금이 없어 권리상 부담은 없는 상태임.

* 중복 사건으로 인해 낙찰가가 변동될 수 있으므로, 관련 사건의 진행 상황을 반드시 확인해야 함.

* 예상 입찰가 범위:

* 감정가 74,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 경매 경쟁률을 종합적으로 고려하여 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천함.

* 본건의 경우, 현황과 공부상 용도 불일치, 중복 사건 등의 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요함.

* 정확한 시세 파악 및 현장 방문을 통한 추가적인 정보 수집 후 입찰 전략을 수립하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.