나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [14] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (14)

* 물건종별: 오피스텔 (주거용)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5, 더토포필리아 4층 403호

* 건물면적: 90.40㎡ (약 27.35평)

* 토지면적: 12.93㎡ (약 3.91평)

* 감정가: 565,000,000원 (5억 6천 5백만원)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상으로는 케이씨유엔피엘대부주식회사)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 건물: 철근콘크리트구조, 지하2층/지상17층 건물 중 4층 403호입니다 [cite:BUILDING_REGISTER_JSON, APPRAISAL_SUMMARY].

* 주변: 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 교통: 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 도로: 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 용도지역: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 건축 정보: 건물 연면적은 약 7,033.43㎡이며, 대지면적은 약 627.6㎡입니다. 총 120세대로 구성되어 있습니다 [cite:BUILDING_REGISTER_JSON].

1.2. 권리분석

* 본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 없이 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2021년 6월 16일 접수된 근저당권입니다 [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY].

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 1번: 신탁등기말소 (2021-06-16)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 10,704,000,000원 (말소기준권리) [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

* 압류: 부산진구 (말소) [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

* 임의경매: 부산성의신용협동조합, 8,751,296,835원 (본 건) [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

* 상가건물임차권: 주식회사뉴크리에이티브랩, 30,000,000원 (말소) [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

* 강제경매: 김기용 (말소) [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY]

* 임차인 현황:

* * 주식회사뉴크리에이티브랩

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정인 상가건물임차권으로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 [cite:RIGHTS_ANALYSIS]

1.3. 상권분석

* 본 건은 부산의 핵심 상업지구인 서면 중심부에 위치하여 상권이 매우 발달된 지역입니다. "롯데백화점" 남측 인근으로 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 부산도시철도 1호선 "서면역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 상권의 활성화와 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 오피스텔 및 상업시설이 복합적으로 발달하여 다양한 업종의 상가 및 사무실 입점에 유리하며, 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 롯데백화점, 각종 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 풍부하게 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 교통: 부산지하철 1호선 서면역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 전역으로의 접근성이 뛰어납니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 주거환경: 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교육시설: 인근에 초·중·고등학교 및 학원가가 분포하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복 사건으로 경매 절차가 복잡해질 가능성이 있으며, 공동 담보 설정으로 인해 채권액이 매우 높아 경매 절차 진행에 변동성이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 파악된 점은 주의가 필요합니다. 비록 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 조사되지 않은 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 "주거용 오피스텔"로 이용 중이므로, 향후 용도 변경이나 건축 관련 문제가 발생할 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 약 107억원으로 매우 높습니다. 이는 경매 절차 진행 시 고려해야 할 사항 중 하나입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 그러나 지역 개발 계획 및 과거 이력에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면에 위치하여 입지 조건이 매우 우수하며, 교통, 편의시설, 상업시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리 관계가 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 물건이라는 장점이 있습니다.

* 다만, 중복 사건, 공동 담보, 높은 채권 총액 등의 요소는 경매 절차 진행 시 유의해야 할 부분입니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다른 점은 잠재적 리스크로, 이에 대한 충분한 확인과 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 최대 상권 중 하나인 서면에 위치하여 공실 위험이 낮고 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 교통의 요지: 서면역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 생활 편의시설 완비: 백화점, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수하는 권리가 없습니다.

* 넓은 전용 면적: 90.40㎡ (약 27.35평)의 전용 면적은 오피스텔로서 넓은 공간 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 565,000,000원

* 시세 분석: 본건과 유사한 더토포필리아 오피스텔 및 서면역 인근 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 오피스텔 매매가는 대략 6억 원에서 7억 5천만 원 선으로 파악됩니다 [cite:DISCO_SALE_PRICE_INFO, RICHGO_SEOYeON_DONGHWA_PARK_INFO, KOREA_LAND_INFO]. 다만, 개별 매물의 정확한 시세는 현장 방문 및 추가적인 상세 조사가 필요합니다.

* 추천 입찰가 범위: 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 및 현 시세를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

* 520,000,000원 ~ 560,000,000원

* 참고 사항: 위 예상 입찰가는 현재 파악된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 시장 상황 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.