나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [11] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (11)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 중복사건

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 3층304호

* 건물명: 더 토포필리아

* 호수: 304호

* 용도: 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔

* 토지면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

* 토지지분: 6.15㎡ (약 1.86평)

* 건물면적 (전용면적): 42.99㎡ (약 13.00평)

* 사용승인일: 2021년 06월 04일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층

* 층수: 3층 (총 17층 중)

* 감정가: 1억 9,400만원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치합니다.

* 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소가 있습니다.

* 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 방화지구

* 건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역 (기준높이 70m, 최고높이 100m)

* 도시관리계획 입안 중

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리

* 본 건의 권리관계는 감정평가서 및 물건명세서상 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 성 (성호제)

* 보증금: 2,000만원

* 차임: 80만원

* 전입일자/확정일자: 2024년 09월 13일

* 배당신고일자: 2024년 11월 11일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본 건은 서면역 인근에 위치하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

* 인근에 롯데백화점 등 대형 편의시설이 인접해 있습니다.

* 다양한 근린생활시설, 식당, 카페, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

4.2. 공실률 및 임대 수요

* 서면 지역은 부산의 대표적인 상권으로 오피스텔 및 상가에 대한 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

* 본 건의 경우 업무시설이나 주거용 오피스텔로 활용 가능성이 높아 공실 위험이 상대적으로 낮을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 롯데백화점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰이 인접하여 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다.

* 다양한 은행, 병원, 식당, 카페 등이 밀집해 있습니다.

5.2. 교육시설

* 주요 대학 및 학원가가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

* 다수의 병원 및 의원이 인근에 분포하여 의료 서비스 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 중복 사건으로 인한 경매 절차상의 미확인 변동 가능성이 있습니다.

* 건축법상 최고 높이 제한 지역으로, 향후 신축이나 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

* 부동산 시장 침체 시 가격 하락 가능성이 존재합니다.

* 오피스텔 공급 과잉 시 임대 수익률이 하락할 수 있습니다.

6.3. 임대차 리스크

* 현 임차인의 경우 대항력이 없으나, 명도 진행 시 협의 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 임대 관계는 미상으로 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설

* 주변 지역에 특별히 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 공부상 용도는 업무시설이나 현황은 주거용으로 이용 중이며, 감정가 대비 시세 조사를 통해 합리적인 투자 결정을 내려야 합니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

* 중복 사건이라는 특이사항은 경매 절차 진행에 있어 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지로 인한 높은 임대 수요 및 시세 상승 기대.

* 부산 최대 상권인 서면 인근의 풍부한 편의시설 및 배후 수요.

* 대항력 없는 임차인으로 비교적 명도 용이.

* 주거용 및 업무용으로 다양하게 활용 가능한 오피스텔.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 본 건과 유사한 면적(약 43㎡)의 오피스텔은 '더 토포필리아' 건물 내 또는 인근 지역에서 대략 1억 9,000만원에서 2억 1,000만원 선에서 거래되고 있습니다. 감정가 1억 9,400만원은 현재 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 2억 500만원 (105.7% of appraisal value)

* 본 예상 입찰가는 현재 시세를 반영한 금액이며, 경매 시장 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다. 중복 사건으로 인한 경쟁률 또한 고려해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.