나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [13] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 516-5번지, 더토포필리아 4층 402호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경62594 (13)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 377,000,000원입니다.

토지면적은 8.64㎡ (약 2.61평)이며, 건물면적(전용면적)은 60.40㎡ (약 18.27평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOO입니다.

본건은 중복사건 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하고 있습니다.

주변으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하여 교통 여건이 매우 양호합니다.

남측으로는 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 70m, 최고 100m)으로 지정되어 있고 도시관리계획이 입안 중입니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 6월 16일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(10,704,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(임의경매, 강제경매, 압류 등)는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 10,704,000,000원입니다.

*임차인 현황

- 임차인: 배

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 1,100,000원

- 전입일자/확정일자: 2024년 9월 13일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금: 0원

임차인은 말소기준권리보다 늦은 2024년 9월 13일에 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 부산의 핵심 상권 중 하나인 서면 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

롯데백화점, 금융기관, 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 높은 유동인구와 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

주변에 오피스텔, 근린생활시설 등이 많아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 1호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 롯데백화점, 부산 시민공원, 다양한 쇼핑몰, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 교육시설: 부전초등학교, 부산진초등학교, 개림중학교, 부산중앙중학교, 부산중앙고등학교, 성모여자고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거환경: 도심에 위치하고 있지만, 주변에 주거용 오피스텔과 주택들이 혼재되어 있어 주거 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 차이: 공부상 '업무시설'이나 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중으로, 이는 추후 위반건축물 단속 대상이 되어 이행강제금이 부과될 가능성이 있습니다. 관련 비용 발생 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 중복사건, 공동담보: 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있으며, 권리 관계 확인에 더욱 신중해야 합니다.

* 도시관리계획 입안 중: 향후 도시계획 변경에 따라 건물의 용도나 개발 방향에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 중심 상업지구인 서면에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지적 장점이 매우 뛰어납니다.

교통, 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 서면역을 이용한 광역 접근성 또한 탁월합니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나 공부상의 용도와 실제 이용 현황이 다르다는 점은 잠재적인 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(예상) 및 핵심 상권의 프리미엄: 서면역 인근으로 교통 및 상업 시설 이용이 매우 편리하며, 임대 수요가 높습니다.

* 신축급 오피스텔: 비교적 최근에 준공된 건물로, 내외부 상태가 양호하여 선호도가 높을 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 임차인 현황으로, 투자 안정성이 높습니다.

* 부산 최대 도심지 투자의 기회: 부산의 대표적인 상업 및 업무 중심지 투자 기회입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 377,000,000원

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 위치의 오피스텔 매매가는 370,000,000원에서 420,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도 차이로 인한 잠재적 리스크(이행강제금 등)를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 370,000,000원 ~ 380,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가와 시장 가격을 고려하되, 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 범위입니다.

*주변 시설 확인 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.