나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62594 [12] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 지하1층 비101호 외 58개호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지 및 타일 등,
창호: 강화유리창 및 시스템창호 등 임.

이용상태

일련번호(1)-(19): 근린생활시설,
일련번호(20)-(59): 공부상 용도는 "업무시설"이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법> 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

일련번호(20)-(59)는 공부상 용도가 "업무시설(오피스텔)"이나 현황 "주거용 오피스텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경62594 (12)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 4층401호

* 신주소: 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14 (부전동)

* 건물명: 더 토포필리아

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

* 토지면적: 10.73㎡ (약 3.25평)

* 토지 지분: 10.725527258801323㎡ (약 3.24평)

* 건물면적: 74.97㎡ (약 22.68평)

* 건물 지분: 74.97㎡ (약 22.68평)

* 감정가: 468,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 / (철근)콘크리트지붕

* 준공일: 2021년 06월 04일

* 층수: 지하 2층 / 지상 17층 중 4층 401호

* 총 세대수: 120세대

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 "서면역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편입니다. 서면역은 1, 2호선 환승역으로 부산 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>이며, 도시관리계획 입안 중입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 정보상 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자: 2022-07-27

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 부전동은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면 인근으로, 롯데백화점, 지하상가, 금융기관, 병원, 다양한 판매 및 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 오피스텔 시장: 본건과 같은 업무시설 용도로 건축되었으나 주거용으로 이용되는 오피스텔은 서면 일대에 다수 분포하며, 비교적 높은 임대 수요를 보입니다. 다만, 신축 오피스텔 공급 추이 및 금리 변동 등 거시 경제 지표에 영향을 받을 수 있습니다.

* 시세 분석: 최근 주변 유사 면적(전용 약 75㎡)의 오피스텔 매매 시세는 3억 8천만원에서 4억 3천만원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 감정가 4억 6천 8백만원 대비 낮은 수준입니다. 현재 임대료 수준은 보증금 2천만원에 월세 100만원~130만원 사이로 조사되었습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1, 2호선 서면역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 편의시설: 롯데백화점 부산본점, NC백화점, 서면 지하상가 등 대형 쇼핑몰 및 상업시설이 인접해 있어 쇼핑과 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 또한, 병원, 은행, 관공서 등 각종 편의시설이 풍부합니다.

* 교육시설: 서면 지역은 학군이 밀집해 있으며, 본건 주변으로 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 부산의 중심 상업 지구에 위치하여 각종 문화, 예술, 엔터테인먼트 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 공부상 용도는 "업무시설(오피스텔)"이나 현황은 "주거용 오피스텔"로 이용 중입니다. 이는 추후 불법 건축물에 대한 이행강제금 부과 등의 행정적 제재 가능성이 있으나, 현행 법규상 오피스텔의 주거용 사용이 널리 용인되고 있어 실제 제재 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다. (단, 관련 법규 변경 가능성 상존)

* 중복사건: 동일한 부동산에 대해 여러 개의 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 입찰 시 사건번호 및 진행 상태를 정확히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 규제를 받고 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 도시관리계획 입안 중이라는 점도 변동 가능성을 내포합니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경이나 상권에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 유흥업소 밀집 지역, 유해 화학물질 취급 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치하여 교통, 편의시설, 상권 이용이 매우 편리한 오피스텔입니다. 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 존재하나, 이는 일반적인 오피스텔의 주거용 사용 현황과 크게 다르지 않아 큰 리스크로 작용하지 않을 것으로 보입니다. 감정가는 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되므로, 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 부산 최대 상권인 서면과 인접하여 직주근접성이 우수하고, 풍부한 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

* 높은 임대 수요: 서면 지역의 활발한 상권과 배후 수요로 인해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 접근성: 지하철 1, 2호선 서면역과 가까워 임차인 확보에 유리합니다.

* 소형 토지 지분: 오피스텔의 경우 토지 지분 면적이 작아 토지 관련 재건축이나 개발 이슈에서 비교적 자유로울 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 468,000,000원

현재 시장 조사된 유사 물건의 매매가: 380,000,000원 ~ 430,000,000원

임차인 인수 보증금: 0원

현재 시세 대비 감정가가 높게 형성되어 있어, 낙찰가는 시세 하한선인 3억 8천만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 다만, 경쟁 입찰 상황 및 향후 시장 전망을 고려하여 신중한 결정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 410,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.